Arrhes dans l’immobilier : définition et fonctionnement
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Lors d’un achat immobilier, le versement d’une somme d’argent est souvent exigé lors de la signature de l'avant-contrat. Elle peut prendre la forme d’acompte ou d’arrhes en immobilier. Les conséquences seront alors différentes. Notez immédiatement que les arrhes se rencontrent rarement dans un achat immobilier, puisqu’elles n’engagent pas les parties mais peuvent s’avérer onéreuses en cas de renoncement.
- Les arrhes constituent une somme d’argent destinée à réserver un bien.
- Les arrhes ne constituent pas un engagement d’acheter ou de vendre le bien.
- A la différence de l’acompte, les arrhes ne sont pas restituées à l’acheteur en cas de désistement, sauf clause particulière.
- Le vendeur professionnel qui ne remplit pas sa part de contrat verse à l'acheteur le double du montant des arrhes.
- Les arrhes sont peu utilisés dans les transactions immobilières.
Différences entre arrhes et acompte
Comparaison des termes
Verser des arrhes ou un acompte revient à verser une somme d’argent en amont d’une transaction.
Dans le cas des arrhes, l’absence de conclusion de la vente par l’acheteur lui fait perdre la somme (sauf clause spécifique), tandis que l’acompte est récupérable. Si la transaction échoue à cause du vendeur, celui-ci doit régler le double du montant des arrhes versés.
Les arrhes sont donc peu utilisés pour une transaction immobilière !
L’acompte est également une somme d’argent mais les conséquences sont différentes en cas de non-conclusion de la vente. En effet, l’acompte marque l’engagement de l’acquéreur et du vendeur de conclure la transaction.
Aussi, en cas de refus postérieur de l’acheteur, le vendeur commerçant peut refuser l’annulation et exiger le versement de l’intégralité du prix de vente. Si le vendeur accepte de renoncer à la vente, il peut conserver l’acompte au titre d’un dédommagement.
Côté acheteur, le refus du vendeur conduit également à pouvoir faire exécuter la vente ou à exiger un montant équivalent à celui de l’acompte versé, voire de dommages et intérêts complémentaires.
Dans le domaine immobilier, on utilisera plus volontiers un acompte. En effet, cela permet d’engager vendeur et acheteur, ce qui est le but du compromis de vente !
En cas de refus de prêt immobilier (application de la clause suspensive d’octroi de crédit) ou d’exercice du droit de rétractation dans le délai légal, l’acquéreur récupère son acompte.
Tableau comparatif des avantages et inconvénients
| Points importants des arrhes | Points importants de l’acompte |
| Liberté de poursuivre l’achat ou non | Engagement de finaliser la transaction |
| Restitution difficile en cas de renoncement | Restitution en cas d’application des clauses suspensives ou du délai de rétractation |
| Risque lié à la perte du double des arrhes pour le vendeur |
Comment fonctionnent les arrhes dans une transaction immobilière ?
Si vous signez une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier, le vendeur vous réserve le bien. En contrepartie vous versez une indemnité d’immobilisation. Vous n’êtes pas engagé en tant qu'acquéreur, mais vous “payez” l’exclusivité du droit d’acheter pendant une certaine durée. Il ne s'agit pas d’arrhes, au sens juridique du terme.
Si vous signez un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, les deux parties sont engagées. En général, un acompte d’un montant de 5 à 10 % est versé. Ce ne sont pas non plus des arrhes.
Finalement, ce sont dans les contrats de location saisonnière que l’on trouve le plus souvent des arrhes dans le secteur immobilier !
Quelles sont les règles juridiques autour des arrhes ?
L’article 1590 du Code civil définit les arrhes depuis 1804 ! Ainsi, une promesse de vente avec versement d’arrhes permet à chaque partie de renoncer. L’acheteur perd les arrhes et le vendeur doit restituer le double.
L’article L 214-1 du Code de la consommation prévoit que toute somme versée avant une vente entre un particulier et un commerçant professionnel prend la nature d’arrhes, en l’absence de précision.
Conditions de remboursement des arrhes
Comment récupérer les arrhes versées ?
En cas d’annulation de la transaction, l’acquéreur doit adresser au vendeur une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Cette démarche constitue une injonction de délivrer le bien ou d’effectuer la prestation conformément à l’engagement initial.
A défaut, il exige le versement du double du montant des arrhes versées.
De son côté, le vendeur peut tout simplement constater le refus d’acquérir le bien par l’acheteur pour conserver les arrhes.
Recours en cas de litige
Vous avez versé des arrhes pour un achat de bien ou de prestation ? Vous ne parvenez pas à obtenir le remboursement des arrhes ? Faites appel à un médiateur ou à un conciliateur !
Il cherche un compromis. Par exemple, si la situation n’est pas limpide sur les circonstances, il peut attribuer un avoir à l’acheteur du montant des arrhes versés.
En cas d'échec des solutions amiables, le vendeur ou l’acheteur peut saisir la justice. En fonction du montant de la vente projetée, un huissier ou un tribunal de proximité (sans recours à un avocat) sera possible pour les petits litiges portant sur des biens mobiliers ou des petites prestations de services.
Conseils pratiques pour acheteurs et vendeurs
Identifier clairement la nature de la somme versée
Le premier conseil est de bien identifier la somme de 5 à 10 %, en fonction de la nature de l’avant-contrat :
- indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale de vente,
- acompte dans un compromis de vente,
- arrhes ou acompte dans un bail de location saisonnière.
Prévoir des clauses suspensives
Vous achetez un bien avec un prêt ? Mettez une clause suspensive d’obtention du crédit dans le contrat ! Vous devez préciser les éléments généraux du crédit (montant emprunté, taux maximum, durée maximum), ainsi que le délai pour obtenir un accord de prêt.
Protéger le versement des arrhes ou de l’acompte
Quelle que soit la nature de la somme versée, veillez à sécuriser son versement. Ainsi, bien évidemment, refusez tout paiement en liquide. Également, s’il est possible de verser la somme au vendeur, c’est vivement déconseillé.
Il est préférable de verser la somme sur un compte séquestre auprès du notaire ou de l’agent immobilier.
S’assurer pour le remboursement des arrhes
Certaines assurances dans le domaine du tourisme ou du transport prévoient un remboursement des arrhes sous conditions. C’est également le cas avec les assurances liées à certaines cartes bancaires premium.
Comme toute assurance, étudiez alors attentivement les garanties couvertes, les exclusions et limitations ainsi que les modalités de mise en jeu.
Mis à jour le 03/03/2025 à 16:48