Rétractation d'un compromis de vente : délai, procédure, et conséquences pour l’acheteur et le vendeur
4 min de lecture
Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier et vous voulez en savoir plus sur vos droits en tant qu'acquéreur ? Vous venez de signer un compromis ou une promesse de vente et vous réalisez que vous n’êtes plus si sûr de votre choix ? Heureusement, la loi prévoit un droit de rétractation pour l’acquéreur, qui lui permet d’annuler une vente immobilière sans justification. Délai, conditions, procédure, conséquences légales et financières, les experts CAFPI vous expliquent tout ce qu’il faut savoir sur le droit de rétractation et les conditions à respecter pour pouvoir l’exercer.
- Le droit de rétractation d’une vente immobilière permet de protéger l’acquéreur d’une décision trop hâtive ou d’une pression de la part du vendeur.
- Le délai légal de rétractation est de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la signature du compromis ou de la promesse de vente.
- La notification de rétractation doit être adressée au vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception dans le délai imparti pour être valable. L’acquéreur n’a pas à se justifier.
- Lorsqu’un acquéreur fait valoir son droit de rétractation, la vente est annulée et il récupère les sommes versées au vendeur. Le vendeur peut remettre son bien en vente sans délai.
- En-dehors du délai de rétractation, il est possible d’annuler un compromis ou une promesse de vente en cas de non-réalisation d’une condition suspensive. Autrement, l’acquéreur s’expose à des sanctions.
Rétractation dans le cadre d’une vente immobilière : de quoi parle-t-on ?
Un achat immobilier, ce n’est pas un petit achat ! C’est pourquoi cette vente est encadrée par différentes lois et dispositifs qui permettent de sécuriser la transaction et de protéger les différentes parties, à l’image du délai de rétractation.
Qu’est-ce que le droit de rétractation dans une vente immobilière ?
Le droit de rétractation, dans le cadre d’une vente immobilière, implique qu’un acheteur a le droit de se désengager d’une vente dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature de l’avant-contrat. C’est un délai incompressible qui s'applique aussi bien à la signature d’un compromis que d’une promesse de vente, qu’il s’agisse d’une vente longue ou non.
À quoi sert le délai de rétractation du compromis de vente ?
Le délai de rétractation permet essentiellement de protéger l’acquéreur d’une décision trop hâtive, d’une pression exercée par un vendeur, ou d’un manque de temps pour étudier les différents documents relatifs à la vente. Il permet à l’acquéreur qui vient de sécuriser la vente de s’assurer qu’il veut vraiment s’engager à la poursuivre, mais aussi de consulter tous les documents qui ont été fournis pour la rédaction de l’avant-contrat.
Le vendeur peut-il exercer un droit de rétractation ?
Le droit de rétractation concerne uniquement l’acquéreur, puisque ce dernier est considéré comme la partie la plus vulnérable de la transaction. Un vendeur est engagé dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, et ne peut pas se rétracter sans prendre le risque d’être poursuivi par l’acquéreur.
Quel est le délai légal de rétractation dans le cadre d’une vente immobilière ?
Un acquéreur peut se rétracter d’une vente uniquement dans le cadre du délai légal de rétractation. Voici ce qu’il faut savoir sur ce délai et la manière dont il est calculé par le législateur.
Quelle est la durée du délai légal de rétractation ?
La durée légale du délai de rétractation dans le cadre d’une vente immobilière est de 10 jours calendaires, ce qui signifie que les jours ouvrables, les dimanches et les jours fériés sont pris en compte dans le délai. Une exception cependant : si le délai de rétractation s’achève un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au jour ouvrable suivant (article 642 du Code de procédure civile).
À partir de quand commence le délai de rétractation ?
Le délai de rétractation commence le lendemain du jour où le compromis ou la promesse de vente est notifiée à l’acquéreur, soit le lendemain de la signature lors d’une signature effectuée en présence du notaire ou lorsque l’avant contrat est immédiatement transmis par recommandé électronique. C’est la date d’ouverture du courrier recommandé qui fait alors foi !
Le délai de rétractation peut commencer plus tard lorsque le vendeur n’a pas pu fournir toutes les annexes obligatoires pour la signature de l’avant-contrat. Il commencera alors à compter de la réception de ces documents par l’acquéreur.
Comment compter les 10 jours de rétractation du compromis ?
Pour compter les 10 jours de rétractation, procédez comme suit :
- Prenez la date de signature du compromis ou de la promesse de vente chez le notaire ou sa date de notification par recommandée, par exemple, le 2 mars.
- Reportez-vous au lendemain de cette date, ici, le 3 mars.
- Ajoutez 10 jours à cette date, ici, le 13 mars.
Si le 13 mars tombe un jour ouvré, ce sera bien la date de fin du délai de rétractation. Par contre, si le 13 mars tombe un jour férié, le délai de rétractation s’écoulera alors jusqu’au lundi 14.
Quel a été l’impact de la loi Macron de 2015 sur le délai de rétractation ?
L’article 210 de la loi Macron, promulguée le 7 août 2015, a rallongé la durée du délai légal de rétractation d’une vente immobilière : elle était auparavant de seulement 7 jours !
Comment puis-je me rétracter après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ?
Lorsque le délai est respecté, il est assez simple de se rétracter d’un compromis ou d’une promesse de vente.
À qui adresser sa rétractation ?
L’acquéreur doit adresser sa notification de rétractation directement au vendeur, même lorsque la vente a été réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Pour information, les coordonnées du vendeur figurent forcément dans le compromis ou la promesse de vente.
Comment adresser sa rétractation ?
Une rétractation doit forcément être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Il est possible de recourir à un service de courrier recommandé en ligne pour cet envoi.
Faut-il justifier une rétractation lors d’une vente immobilière ?
Il n’est pas nécessaire pour l’acquéreur de justifier sa décision de se rétracter d’une vente immobilière : il exerce simplement son droit de rétractation. Il est cependant tout à fait possible d’indiquer les raisons de la rétractation par correction envers le vendeur.
Comment rédiger une lettre de rétractation du compromis ?
Une lettre de rétractation du compromis ou de la promesse de vente doit rappeler les informations suivantes :
- La date de signature de l’avant-contrat : “Le xx/xx/xx, nous avons signé un compromis de vente…”
- Une brève description et l’adresse du logement : “... pour l’achat d’un l'appartement de type x situé au…”)
- La décision de se rétracter : “Après réflexion, nous ne souhaitons plus acquérir ce bien.”
- Un rappel du du contexte légal : “Ainsi, conformément à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation nous vous notifions, par la présente, que nous souhaitons nous rétracter de cet engagement.”
- Un rappel des sommes versées (indemnité d’immobilisation ou séquestre) : “Nous vous prions bien vouloir procéder à la restitution de la somme de xxx € versée lors de la signature du compromis.”
Quelles sont les conséquences d’une rétractation après la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente ?
Un acquéreur qui exerce son droit de rétractation met fin à la vente et à l’engagement des deux parties.
L’annulation de la vente
Lorsque l’acheteur se rétracte, le vendeur n’a pas d’autre choix que d’annuler la vente. Il peut alors remettre son bien à la vente immédiatement et selon ses conditions (quel que soit le prix auquel le bien aurait dû être vendu).
La restitution des sommes versées par l’acquéreur
L’acquéreur qui exerce son droit de rétractation ne se voit imposer aucune pénalité : il récupère alors toutes les sommes versées au vendeur, qu’il s’agisse de l’indemnité d’immobilisation ou du séquestre. Par contre, il doit s’acquitter des frais de rédaction de l’avant-contrat auprès du notaire en charge de la vente.
Peut-on annuler un compromis ou une promesse de vente en dehors du délai de rétractation ?
Si le délai de rétractation permet de se désengager simplement d’un engagement à conclure une vente, il reste possible d’annuler un compromis ou une promesse de vente dans d’autres contextes.
La non-réalisation d’une clause suspensive
L’ajout de clauses suspensives à l’avant-contrat permet à l’acquéreur de se désengager d’une vente si toutes les conditions ne sont pas réunies pour la conclure, ou lorsque la jouissance du bien est perturbée.
L’acheteur peut donc se retirer d’une vente sans conséquences lorsque ce retrait s’exerce dans le cadre de la non-réalisation d’une condition suspensive telle que :
- la non-obtention d’un prêt immobilier ;
- l’exercice du droit de préemption par une collectivité ;
- l’existence de servitudes sur le bien ;
- la non-réalisation d’une autre vente immobilière (dans le cas d’une vente en cascade).
Conséquences d’une rétractation hors-délai
Lorsqu’un acheteur souhaite annuler une vente en dehors du délai légal de rétractation et du cadre d’une condition suspensive, il ne peut pas récupérer les sommes versées lors de la signature de l’avant-contrat. Suivant le type de contrat, il peut également s’exposer à des poursuites.
Compromis ou promesse de vente : quelles différences ?
Si les deux types d’avant-contrat sont soumis au droit de rétractation, ils n’instaurent pas les mêmes obligations pour les deux parties en cas d’annulation de la vente hors-délai et sans justification :
- Promesse de vente : une promesse unilatérale de vente n’engage légalement que le vendeur, qui ne peut vendre le bien à un autre acquéreur ni modifier son prix. L’acquéreur verse alors une indemnité d’immobilisation pour “réserver” le bien et dédommager le vendeur s’il ne poursuit pas la vente. En cas d’annulation en dehors du délai légal de rétractation et sans application d’une clause suspensive, il perdra son indemnité d’immobilisation mais ne pourra pas être poursuivi par le vendeur.
- Compromis de vente : un compromis de vente vaut vente, ce qui signifie qu’il engage les deux parties à conclure la vente. L’acquéreur ne verse alors pas une indemnité d’immobilisation, mais un séquestre, afin de prouver sa bonne foi et de sécuriser la vente. En cas d’annulation de la part de l’acquéreur en dehors du délai légal de rétractation ou de l’application d’une clause suspensive, le vendeur peut alors poursuivre l’acquéreur qui a annulé la vente. Dans tous les cas, celui-ci perd le séquestre versé au vendeur et peut être exposé à une sanction financière via l’application d’une clause pénale.
Mis à jour le 12/05/2026 à 09:06