Le compromis de vente entre particuliers
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Le compromis de vente est un avant-contrat, qui permet de fixer les modalités d’une vente immobilière avant la signature de l’acte de vente authentique. Il garantit le bon déroulement d'une transaction immobilière et protège à la fois le vendeur et l’acquéreur.
Le compromis de vente peut être rédigé par un notaire, ou simplement entre particuliers : on parle alors de compromis de vente sous seing privé. Les lois récentes ont renforcé l’obligation d’information du vendeur et désormais, de nombreux éléments sont requis dès le compromis de vente, en plus des différentes clauses légales et obligatoires. Si vous voulez signer un compromis de vente entre particuliers, vous devez alors faire preuve d’une vigilance accrue pour assurer la validité et la sécurité de la transaction. Découvrez nos conseils pour signer un compromis de vente entre particuliers en toute sérénité.
- Il est possible de signer un compromis de vente entre particuliers : rien n’oblige à recourir aux services d’un notaire ou d’un agent immobilier à ce stade.
- Un compromis rédigé sous seing privé coûte moins cher et peut être signé plus rapidement qu’un compromis rédigé par un notaire.
- Toutefois, la rédaction d’un compromis de vente entre non-professionnels comporte des risques, notamment en raison d’une réglementation souvent mise à jour.
- Un compromis est engageant et nécessite une sécurité juridique pour les deux parties.
- La liste des pièces justificatives à joindre en annexe du compromis ne cesse de s’allonger : il est fortement conseillé de faire appel à un notaire pour s’assurer de la légalité du compromis.
Compromis de vente entre particuliers : de quoi parle-t-on ?
Avant d’envisager de signer un compromis de vente entre particuliers, vous devez bien connaître le rôle et les enjeux de cet avant-contrat.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est une promesse de vente synallagmatique, qui engage les deux parties. S’il n’est pas signé par un notaire, le compromis relève des actes sous seing privé. Si un tiers mandaté intervient au contrat, son nom et sa qualité sont à préciser.
Rien n’empêche un vendeur et un acheteur de rédiger eux-mêmes un compromis de vente pour formaliser leurs engagements respectifs. Toutefois, la rédaction est importante et un professionnel peut vous aider à ne pas commettre d’erreur. Les modifications de la réglementation immobilière sont très fréquentes. Un notaire assure la rédaction d’un compromis de vente conforme aux normes en vigueur.
Le compromis de vente organise les conditions de la vente avec le prix et le descriptif du bien immobilier. Au-delà, ce sont les conditions générales et particulières par l’ajout de clauses spécifiques.
Pour symboliser cet engagement, l’acheteur verse une somme correspondant à 5 à 10 % du montant du prix de vente. Ce dépôt de garantie, ou séquestre, s’impute sur le prix de vente final lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Quelle différence entre un compromis de vente et une promesse de vente ?
Vous avez fait une offre d’achat acceptée ? Le vendeur peut s’engager par une promesse unilatérale de vente. En échange d’une indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur, le vendeur s’engage à lui réserver le bien pendant un délai convenu. La promesse de vente peut se réaliser de particulier à particulier, mais aussi devant un notaire. Elle est moins fréquente que le compromis de vente qui engage les deux parties. Pour en savoir plus, consultez notre article qui détaille les différences entre compromis et promesse de vente.
Dans quels cas peut-on se passer d’un notaire pour un compromis de vente ?
Le recours à un notaire pour la signature d’un compromis n’est jamais obligatoire : cela est seulement imposé pour la signature de l’acte de vente qui intervient quelques mois plus tard !
À moins que la transaction soit complexe en raison d’une situation familiale ou juridique particulière (indivision, mise sous tutelle ou curatelle), vous pouvez donc tout à fait décider, en accord avec le vendeur, de signer un compromis de vente sans l’intervention d’un notaire.
Il est tout de même recommandé de réserver une signature sous seing privé aux transactions “simples” : un bien sans hypothèque, sans indivision, sans doute sur les éventuelles servitudes, mais aussi, un acheteur qui n’a pas particulièrement besoin d’être protégé d’un risque quelconque (absence de travaux, peu de risques de ne pas obtenir un financement…)
Pourquoi rédiger un compromis de vente entre particuliers ? Avantages et inconvénients
Signer un compromis de vente sous seing privé peut avoir différents avantages, notamment financiers. Mais il faut également considérer les risques que représentent la signature d’un tel document sans l’expertise d’un notaire !
Les avantages d’un compromis sous seing privé
Le fait de signer un compromis de vente entre particuliers permet tout d’abord de gagner du temps : comme il n’est pas nécessaire d’obtenir un rendez-vous chez le notaire, ce compromis peut être signé seulement quelques jours après l’acceptation de l’offre, selon la réactivité et les disponibilités de chaque partie.
L’autre avantage majeur, c’est qu’un compromis sous seing privé est gratuit, alors que cela peut vous coûter jusqu’à 300 voire 400 € chez un notaire. Même si vous confiez sa rédaction à l’agence immobilière mandatée pour la vente, cela vous coûtera moins cher, voire, pourra être intégré dans la commission de l’agent immobilier qui est payée par le vendeur.
Les inconvénients et risques à connaître
Un compromis signé sous seing privé peut être assez difficile à rédiger, puisqu’il doit comporter un certain nombre d’informations et de clauses légales. S’il est mal rédigé, il peut voir sa légalité remise en cause, et ainsi, ne plus protéger les parties en cas de litige. Il faut donc avoir de bonnes connaissances en matière de droit immobilier pour être sûr de la légalité d’un compromis signé entre particuliers ! C’est d’autant plus le cas lorsqu’il s’agit de rédiger les clauses suspensives, qui conditionnent la conclusion de la vente à la survenue de différents évènements. Sans oublier le versement du séquestre, qui est beaucoup mieux encadré lors de l’intervention d’un notaire !
Comment signer un compromis de vente sans notaire ?
Vous êtes décidé à signer un compromis de vente entre particuliers ? Voici comment procéder et nos conseils pour mener à bien la signature de cet avant-contrat.
Utiliser un modèle de compromis de vente
Des modèles de compromis de vente en ligne sont nombreux… Vous devez choisir un modèle récent, le relire, comprendre parfaitement chaque clause, en ajouter éventuellement d’autres pour personnaliser votre avant-contrat.
Le compromis marque l’accord sur la vente du bien immobilier mais aussi sur les modalités et conditions de cette transaction. La transparence et le devoir d’information sont donc requis des deux côtés.
Chaque signataire doit avoir la capacité juridique de signer un compromis de vente !
Le contenu du compromis de vente entre particuliers
Ce contrat d’avant-vente engage chacun et génère des créances. Pour les rendre exigibles, le compromis doit donc spécifier des éléments concrets et précis :
- les noms et coordonnées des signataires au contrat ;
- les caractéristiques du bien : localisation précise, contenance, annexes éventuelles, etc. ;
- la nature de la transaction immobilière et l’utilisation du bien actuellement ;
- l’historique de la propriété (le détail du précédent acte de vente) ;
- le prix de vente convenu et les modalités de paiement ;
- le montant et le versement du dépôt de garantie ;
- les clauses suspensives, en particulier celle d’obtention d’un crédit immobilier ;
- la date à laquelle les lieux seront libérés ;
- la date de signature maximale de l’acte authentique de vente ;
- l’existence d’un délai de rétractation et ses conséquences.
Les clauses du compromis de vente
Il est essentiel de prévoir des clauses suspensives dans le compromis de vente. À défaut, l’engagement devient ferme et définitif, passé le délai de rétractation.
La loi Alur du 24 mars 2014 rend obligatoire l'insertion de certaines conditions suspensives, sous peine d’invalider la vente :
- l’obtention du prêt immobilier de l'acquéreur auprès d’une banque,
- une situation hypothécaire vierge du bien,
- la purge du droit de préemption de la commune.
La clause suspensive la plus fréquente est la clause d’obtention d’un crédit immobilier : la vente se réalise à condition de ne pas se voir opposer un refus de prêt immobilier. Pour que la clause soit valide, il convient de préciser le montant approximatif emprunté et la durée maximale de crédit envisagée.
Des clauses relatives à l’exercice du droit de préemption de la commune ou encore de la purge de toute servitude sont indispensables. De la même manière, on trouve souvent dans un compromis de vente entre particuliers une clause pénale ou une clause de dédit, qui prévoit le versement d’une somme importante si l'acheteur ou le vendeur ne finalise pas la vente.
Si vous prévoyez des travaux importants, l’obtention du permis de construire peut devenir une condition de la transaction. Tout comme la réalisation de la vente d’un premier bien immobilier destiné à financer l’achat du second.
Enfin, il est bon de mentionner le détail des annexes jointes et de refuser de signer le compromis sans avoir les annexes obligatoires.
Les annexes du compromis de vente
Au-delà du texte du compromis de vente, ce sont surtout les annexes qu’il convient de préparer avec minutie. En effet, la loi contraint le vendeur à annexer le dossier de diagnostics techniques (DDT), ainsi qu’un grand nombre d’éléments.
Le vendeur doit annexer le dossier à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique, selon l’article l’article L 271-4 du Code de la construction et de l’habitat. Par conséquent, dès qu’une promesse est prévue entre l'acheteur et le vendeur, il faut prévoir ce dossier volumineux.
Au fil des ans, la liste des documents à annexer au compromis de vente s'allonge… Ainsi, le vendeur doit délivrer un grand nombre d’informations préalables à l’acheteur :
- descriptif fourni par la publicité foncière ;
- certificat d’urbanisme délivré par la mairie ;
- la surface privative loi Carrez pour un appartement en copropriété ;
- DDT (dossier de diagnostics techniques) comprenant le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- audit énergétique le cas échéant ;
- documents relatifs à la copropriété (règlement de copropriété, carnet d’entretien de l’immeuble, état des impayés, 3 derniers procès-verbaux des assemblées générales, diagnostic technique global de l’immeuble s’il existe, etc.).
Enfin, la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige à ajouter au compromis de vente entre particuliers un état de la situation financière du vendeur et l’état du bien immobilier vendu.
Le DPE est désormais opposable au vendeur. La consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, les fameux GES, sont de plus en plus scrutées par un acheteur. Un mauvais DPE (une lettre F ou G) vous fait basculer dans les passoires énergétiques… Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est alors indispensable pour la vente d’une maison individuelle classée F ou G.
Le versement du séquestre
Le versement d’un séquestre n’est pas obligatoire lors de la signature d’un compromis (avec ou sans notaire), mais il est exigé par le vendeur dans la plupart des cas.
Dans le cas d’un compromis rédigé par un notaire, c’est ce dernier qui retient le montant du séquestre sur un compte dédié, en attendant que la vente se conclue. Pour un compromis entre particuliers, on a alors le choix entre différentes options :
- Verser le séquestre sur un compte bloqué détenu par un tiers habilité (avocat, banque, agence immobilière) ;
- Verser le séquestre sur le compte du notaire qui rédigera l’acte de vente authentique ;
Le séquestre ne peut pas être versé directement au vendeur, puisque cela rendrait sa restitution plus difficile en cas de rupture de l’avant-contrat (par exemple, dans le cas de la non-réalisation d’une condition suspensive).
Le délai de rétractation d’un compromis entre particuliers
La loi accorde un délai de rétractation de 10 jours à l’acquéreur. Ce délai court à compter du lendemain de la réception du pré-contrat par lettre recommandée avec accusé de réception. L’acquéreur doit adopter le même format pour renoncer à la vente. Il obtient alors la restitution du dépôt de garantie dans les 21 jours.
Aussi, à défaut de clause suspensive et après le délai légal de rétractation, la vente sera considérée parfaite. Si jamais l’une des parties voulait renoncer à la signature de la vente, l’autre partie peut l’y contraindre en justice. Ne vous engagez pas à la légère sur un compromis.
Comment faire authentifier un compromis de vente sous seing privé ?
Lorsqu’on ne fait pas appel à un notaire, la question de l’enregistrement du compromis peut alors se poser. Voici ce qu’il faut savoir sur cette démarche.
La validité juridique d’un compromis signé sans notaire
En tant que promesse synallagmatique, le compromis de vente vaut vente, puisqu’il y a “accord sur la chose et le prix” (article 1589 du Code Civil). Les deux parties sont donc engagées dès la signature de l’avant-contrat. Un compromis signé sous seing privé a donc la même validité qu’un compromis signé devant un notaire !
Un compromis de vente doit-il être enregistré ?
Techniquement, il n’est pas obligatoire de faire enregistrer un compromis auprès du service des impôts. Cela est obligatoire uniquement pour les promesses unilatérales de vente.
Vous pouvez cependant faire enregistrer un compromis signé sous seing privé pour donner une date à l’acte et rendre le compromis opposable aux tiers.
Notre conseil : faire appel à un notaire pour sécuriser la vente
Attention ! Si certains éléments manquent, cela peut remettre en cause la transaction, ou a minima, donner un nouveau droit de rétractation à l'acquéreur. Il est donc fortement conseillé de rédiger le compromis de vente avec l’aide d'un professionnel ! La complexité d’une vente immobilière impose l’aide de professionnels à chaque étape : courtier pour le crédit immobilier, notaire pour la rédaction de la promesse, etc.
En effet, faire appel à un notaire ne coûte pas beaucoup plus cher, d’autant plus qu’il doit intervenir dans tous les cas au moment de la rédaction de l’acte authentique... Tout le travail effectué pour le compromis de vente ne sera plus à réaliser pour l’acte de vente. Un notaire peut vous demander une provision pour frais de quelques centaines d’euros. L’achat d’un bien immobilier est un acte engageant qui nécessite une parfaite sécurité juridique.
Aussi, si vous voulez économiser les frais d’agence immobilière en organisant seul la vente de votre bien immobilier entre particuliers, n’hésitez pas à faire appel à un notaire pour finaliser la transaction, sans stress et sans souci.
Mis à jour le 06/02/2026 à 15:54