La licitation : un moyen de sortir de l’indivision
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L’indivision est un dispositif juridique qui permet à plusieurs personnes de détenir ensemble un bien immobilier. Elle est généralement utilisée pour un achat en commun, en couple ou en famille, ou bien lors d’une succession. L’indivision permet d’attribuer à chaque indivisaire une quote-part du bien qui correspond non pas à une partie du bien (une pièce, une annexe) mais à une partie de sa valeur.
Juridiquement, les indivisaires ont le droit de sortir d’une indivision à tout moment, puisque : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision” selon l’article 815 du Code civil. Il existe alors différents moyens légaux de sortir d’une indivision, dont la licitation qui peut être employée en cas de conflit ou lors d’une résolution à l’amiable.
Vous envisagez d’acheter un bien à plusieurs ou vous êtes déjà dans une indivision dont vous souhaitez sortir ? Les experts CAFPI vous expliquent le fonctionnement d’une licitation.
- La licitation est une procédure judiciaire qui permet de sortir de l’indivision par la vente d’un ou de plusieurs biens indivis. Elle permet de partager équitablement un bien non-divisible en fonction des quotes-parts de chaque indivisaire.
- La licitation peut être amiable en cas d’accord entre les indivisaires, ou judiciaire en cas de conflit. Elle intervient lorsque des indivisaires souhaitent sortir de l’indivision afin de recevoir de l’argent contre leurs parts.
- La licitation amiable peut consister en une simple vente actée par un notaire, tandis qu’une licitation judiciaire doit être portée devant un tribunal. Elle aboutit à une vente aux enchères des biens indivis.
- Un indivisaire peut se porter acquéreur des parts d’un autre ou de la totalité du bien indivis. Les indivisaires sont toujours prioritaires par rapport à un acquéreur tiers.
- Les frais de licitation peuvent être assez élevés lors d’une licitation judiciaire, puisqu’ils comprennent des frais d’avocat et de procédure. Ils sont à la charge de l’acquéreur et sont plafonnés lorsque celui-ci appartient à l’indivision.
Qu'est-ce que la licitation ?
La licitation est une procédure judiciaire qui permet de sortir d’une indivision via la vente du bien indivis. On vous explique plus en détails.
La licitation : définition et contexte juridique
Selon le Code Civil, la licitation consiste en la vente d’un bien indivis non-partageable, qu’il s’agisse d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ou d’un bien mobilier (voiture, meuble, œuvre d’art). Cela permet aux indivisaires de sortir de l’indivision en se répartissant le produit de la vente du bien selon les quotes-parts indivises que chacun détient.
La licitation est principalement utilisée lorsque les indivisaires n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la répartition du ou des biens indivis, notamment lors d’une succession. Elle est aussi employée lors du divorce d’un couple marié sous le régime de la séparation des biens, ou lors de la séparation d’un couple qui a acheté un bien à deux sans régime matrimonial particulier. Bien que la licitation soit souvent une solution apportée à un conflit, elle n’est pas forcément judiciaire. Elle peut tout à fait être effectuée à l’amiable, par exemple, lorsque des indivisaires souhaitent racheter des parts entre eux.
Quel est l’impact d’une licitation sur l’indivision ?
La licitation peut avoir pour conséquence la sortie de l’indivision d’un des copropriétaires d’un bien, ou bien la fin de l’indivision. Cela dépend du nombre d’indivisaires, du mode de licitation choisi et du déroulé de la vente. Ainsi, lorsqu’il n’y a que deux indivisaires, la licitation débouche toujours sur une fin de l’indivision.
Quelle différence entre licitation amiable et judiciaire ?
La licitation à l’amiable permet aux indivisaires de mettre fin à une indivision d’un commun accord, sans l’intervention d’un juge. Elle consiste souvent au rachat des parts de l’indivisaire souhaitant sortir de l’indivision par celui ou ceux qui souhaitent y rester. Elle doit être privilégiée par rapport à la licitation judiciaire, les indivisaires étant dans l’obligation de tenter de sortir de l’indivision à l’amiable avant de s’adresser au tribunal.
La licitation judiciaire est employée en cas de conflit entre les indivisaires. Elle est demandée par le copropriétaire qui souhaite sortir de l’indivision au tribunal judiciaire.
Qu’est-ce qu’une licitation forcée ?
La licitation forcée est une forme particulière de licitation judiciaire, demandée par le créancier d’un indivisaire lorsque ce dernier ne parvient pas à rembourser une dette. Le créancier demande alors une licitation afin d’obtenir le paiement de la dette grâce au produit de la vente des biens indivis.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une licitation ?
La licitation est un procédé avantageux pour mettre fin à un conflit entre héritiers ou lors d’une séparation :
- Elle permet à chaque indivisaire de recevoir un somme d’argent qui correspond à sa quote-part, comme indiqué dans l’acte notarié signé au moment de la transmission ou de la transaction.
- Elle laisse les indivisaires choisir entre le fait de vendre le bien à une personne tierce et le fait de se racheter des lots entre eux.
- Elle permet enfin à ceux qui ont besoin de liquidités d’échanger une quote-part d’un bien dont ils ne peuvent pas vraiment disposer contre de l’argent disponible de suite.
Pour autant, il faut garder à l’esprit qu’une licitation, qu’elle soit amiable ou juridique, nécessite des démarches importantes. Elle est également soumise à différents frais (frais de notaire, frais de procédure). Enfin, il faut savoir que la licitation, notamment judiciaire, entraîne forcément la perte du bien, qui reviendra alors à un tiers extérieur à la famille. Le tout avec des délais qui peuvent être très longs et une vente à un prix inférieur à la valeur réelle du bien !
Comment se déroule une licitation ?
La mise en place d’une licitation se déroule différemment s’il s’agit d’une licitation à l’amiable ou judiciaire.
Le déroulé d’une licitation à l’amiable
La mise en place d’une licitation à l’amiable ne répond à aucun formalisme particulier, si ce n’est qu’elle doit être actée par un notaire. Les indivisaires peuvent décider de vendre des parts entre eux, par exemple, lorsqu’un des héritiers ou membre du couple souhaite conserver le bien immobilier indivis. Autrement, ils peuvent décider de vendre le bien d’un commun accord pour se partager le produit de la vente. Il faut alors que le ou les indivisaires qui détiennent au moins ⅔ des parts du bien demandent officiellement, via un huissier, s’ils souhaitent vendre le bien indivis.
Le déroulé d’une licitation judiciaire
La licitation judiciaire intervient après une tentative infructueuse de licitation à l’amiable. Elle est demandée par l’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision via la saisie du tribunal judiciaire compétent, selon le dernier lieu de résidence du défunt (en cas de succession) ou le lieu de résidence des coacquéreurs (en cas de séparation).
Pour que sa requête soit acceptée, le demandeur doit prouver qu’une résolution à l’amiable a bien été tentée pour sortir d’indivision. Il doit également indiquer dans sa demande la nature et la consistance du patrimoine à partager et la part à laquelle il prétend. Une fois le tribunal saisi, le juge ordonne alors la vente aux enchères judiciaires des biens indivis et fixe la mise à prix. Les indivisaires sont les premiers à pouvoir enchérir, mais toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours qui suivent l'adjudication. Si le bien est cédé à une personne extérieure à l’indivision, le produit de la vente est alors réparti entre les indivisaires sous la supervision du notaire.
Quel est le coût d’une licitation ?
Le coût d’une licitation peut être plus ou moins élevé si elle est effectuée à l’amiable ou non.
Quels sont les frais liés à une licitation amiable ?
Dans ce cas, les seuls frais à considérer sont les frais de notaire, qui comprennent les frais de mutation et les émoluments du notaire. Ces frais correspondent au paiement des formalités nécessaires à l’inscription du transfert de propriété. Ils sont alors payés par l’indivisaire qui rachète des quotes-parts ou le tiers qui acquiert le bien.
Quels frais supplémentaires en cas de licitation judiciaire ?
Les frais d’une licitation judiciaire comprennent non seulement des frais de notaire (émolument, inscription foncière), mais aussi des frais liés à la procédure judiciaire elle-même : honoraires et frais de présentation d’avocats, frais de procédure pour la vente aux enchères…. Les frais de notaire sont calculés selon un barème dégressif appliqué à la valeur du bien, tandis que les frais d’avocat sont évalués en fonction de la complexité du dossier. En tout, il faut compter entre 5 000 et 10 000 € de frais.
À qui revient la charge d’une licitation ?
Les frais de licitation sont d’abord payés par les indivisaires, avant d’être remboursés par l’acquéreur. Si celui-ci est un membre de l’indivision, ces frais sont limités à la taxe de publicité foncière, qui correspond à 2,5 % du prix d’adjudication (le prix de vente final du bien mis aux enchères). Il est possible, d’un commun accord, de partager les frais entre l’acquéreur et les vendeurs.
Quels sont les autres moyens de sortir d’une indivision ?
La licitation n’est qu’un des différents moyens de sortir d’une indivision, généralement employée lorsque le patrimoine indivis ne peut être partagé en nature.
Dans les autres cas, par exemple lorsqu’il s’agit d’un immeuble avec plusieurs appartements ou lorsque le patrimoine est constitué de plusieurs biens immobiliers, il est possible de partager équitablement les biens entre les indivisaires. Si les lots ne sont pas tout à fait de la même valeur, il est possible de rééquilibrer les comptes grâce à des rachats de soulte.
Un indivisaire est aussi tout à fait en droit de vendre ses droits indivis à un autre indivisaire ou à un tiers (les indivisaires étant prioritaires), sans qu’il soit nécessaire de passer par une licitation. La vente se déroule simplement entre les deux parties concernées. C’est une solution plus rarement employée, mais qui peut s’appliquer dans le cas d’un achat à plusieurs.
Mis à jour le 18/11/2025 à 09:24