Bientôt la fin du taux d'endettement à 35 % ? Une proposition de loi change la donne
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Vous avez un projet immobilier solide, des revenus stables, un apport conséquent et pourtant, une seule règle suffit à bloquer votre dossier : le taux d'endettement maximum de 35 %. Cette limite, gravée dans le marbre depuis 2022, est aujourd'hui au cœur d'un débat législatif qui pourrait redessiner les contours du crédit immobilier en France.
La règle des 35 % : juste mais parfois trop rigide ?
Depuis janvier 2022, la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fixe le taux d'endettement maximum à 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle s'impose à l'ensemble des banques françaises et reste en vigueur en 2026. Son objectif : éviter le surendettement des ménages en s'assurant qu'après remboursement de leurs crédits, les emprunteurs conservent une part suffisante de leurs revenus pour vivre.
Mais cette règle a une limite : elle ne tient pas compte de la réalité concrète de chaque foyer. Le HCSF met en avant une doctrine de l'endettement excessif particulièrement stricte, qui a pour effet d'exclure de l'accession à la propriété certains emprunteurs parfaitement solvables. Les banques peuvent tout de même déroger à ces règles pour 20 % des dossiers d'emprunteurs, mais cette marge reste insuffisante pour beaucoup.
Ce que la proposition de loi veut changer concrètement
Une proposition de loi visant à desserrer les conditions d'octroi d'un prêt immobilier, présentée par des députés Renaissance, a été examinée en première lecture le 29 avril 2026 dans l'hémicycle de l'Assemblée nationale. Le texte modifie la composition et les règles du HCSF avec l'intention d'assouplir la règle des 35 % de taux d'effort maximal.
Le mécanisme central de ce texte repose sur la notion de « reste à vivre ». La proposition de loi déposée par Lionel Causse vise à intégrer le « reste à vivre » dans l'analyse des dossiers. Concrètement, il s'agit de la somme qu'il reste chaque mois après paiement des charges et du crédit. Une telle évolution permettrait de faire passer des dossiers affichant un taux d'endettement élevé mais un reste à vivre confortable grâce à des revenus importants.
Le texte propose que les établissements prêteurs puissent déroger à la limite de 35 % en tenant davantage compte du « reste à vivre », à condition que le crédit proposé ne présente pas de risque excessif pour le ménage. Cette volonté d'assouplissement a été atténuée lors de l'examen en commission, en maintenant l'effectivité des pouvoirs du HCSF, tout en l'invitant à mieux motiver ses décisions. Le Haut Conseil devra également tenir compte des variations de l'offre et de la demande de crédit lorsqu'il fixe les conditions de dérogation.
Ce que cela change pour votre projet immobilier
Si ce texte aboutit, les profils aujourd'hui bloqués à 36 ou 38 % d'endettement mais disposant d'un reste à vivre confortable pourraient accéder au crédit. En France, 76 % des cas de surendettement concernent les personnes locataires, ce que les partisans de la réforme avancent pour illustrer que la propriété n'est pas le premier facteur de fragilité financière des ménages.
En attendant une éventuelle évolution législative, des leviers concrets existent dès aujourd'hui pour optimiser votre dossier. Les banques apprécient la combinaison taux d'endettement et reste à vivre dans l'étude des dossiers, notamment dans le cas de familles nombreuses ou de revenus variables. Soigner son apport, réduire les crédits en cours et structurer son dossier avec soin restent les meilleurs atouts pour convaincre. Faire appel à un courtier peut également s'avérer utile : il connaît les politiques de chaque établissement, sait mettre en valeur un dossier atypique et peut orienter vers la bonne stratégie en matière de durée, de montage et d'assurance.
Les règles du crédit évoluent, parfois plus vite qu'on ne le croit. Rester informé et bien accompagné, c'est déjà mettre toutes les chances de son côté.
Mis à jour le 04/05/2026 à 09:55
