Budget 2026 : les donations familiales exonérées d’impôt pour l’achat d’un logement ancien sans travaux
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Parmi les nombreuses nouveautés du budget 2026, une bonne nouvelle pour les primo-accédants. L’exonération des donations familiales s’étend à l’achat d’une résidence principale, sans condition de travaux. Attention, il faut attendre le vote définitif de la loi de finances pour 2026 !
Une mesure fiscale pour soutenir l’accession à la propriété
La loi de finances pour 2025 prévoit une exonération d’impôt pour les donations familiales, dès lors qu’elles servent à acheter un logement neuf ou un logement ancien avec d’importants travaux de rénovation énergétique.
L’ancien ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, réussit à faire adopter un amendement. Si le texte définitif est voté, l’article 790 A bis du code général des impôts (CGI) sera à nouveau modifié.
L’idée est toujours de favoriser l’acquisition d’une résidence principale par les primo-accédants, en facilitant la transmission bien avant la succession.
Dans le marché immobilier actuel, compte tenu de la crise du logement, cette mesure vient compléter la possibilité de donation familiale sans droits de mutation à titre gratuit (DMTG) de 100 000 € tous les 15 ans. Le cumul reste possible.
Quelles seraient les nouvelles conditions de l’exonération des donations familiales
Donation familiale
Chaque parent, grand-parent ou arrière-grand-parent peut donner 100 000 € à chaque enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant. En l’absence de descendance, un donateur peut favoriser ses neveux ou nièces, dans les mêmes conditions.
L’amendement supprime le cumul de 300 000 € par donataire. Toutefois, il précise que le donataire ne peut bénéficier du dispositif qu’une seule fois par donateur.
Objet de la donation
Cette somme d’argent doit servir à acheter ou faire construire sa résidence principale. Il n’y a plus de condition relative au type d’acquisition : achat dans le neuf, construction, achat dans l’ancien avec ou sans travaux.
C’est le grand apport de cet amendement puisque l’année dernière, l’exonération se limitait aux achats de biens immobiliers neufs ou anciens avec travaux de performance énergétique.
L’acquéreur doit avoir la qualité de primo-accédant, soit les personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années précédentes.
L’acquéreur s’engage à y habiter pendant une période de 5 ans, sauf circonstances exceptionnelles.
L’amendement voté supprime la possibilité de louer au titre d'une résidence principale.
Durée limitée
Si la loi de finances pour 2026 est adoptée avec cet amendement, la mesure sera en vigueur du 1er janvier 2026 au 30 juin 2027, soit une prolongation de 6 mois par rapport à la mesure actuelle.
Quel impact sur le marché immobilier ?
Le coût de la mesure pour l’État est estimé entre 5 et 10 millions en 2026 et 2027, avec une hypothèse de 50 000 donations conclues sur 18 mois. Le coût par logement est estimé entre 13 600 et 50 600 € en fonction du type de donateur. La perte de recettes est compensée par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs.
Cette mesure pourrait booster l’achat de biens immobiliers dans l’ancien, sans avoir à débuter des travaux de rénovation contraints. En augmentant leur apport personnel, les primo-accédants empruntent un capital moins élevé. Ainsi, ils peuvent accéder à des mensualités compatibles avec leurs revenus. Un plan de financement réaliste pour votre prêt immobilier se construit avec votre courtier CAFPI !
Mis à jour le 05/11/2025 à 15:09
