Crédit immobilier : où investir dans une passoire thermique ou un logement neuf ?
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Acheter dans le neuf offre de nombreux avantages : tranquillité, frais de notaire réduits, logement construit selon les dernières normes, etc. Acheter une passoire thermique, ces logements dotés d’une étiquette de DPE F ou G, permet de profiter d’une décote. Pour un investisseur locatif, le match de la rentabilité entre ces deux options ne connaît pas un résultat unique mais dépend de la localisation. La plateforme Maslow, spécialisée dans l’immobilier locatif, croise les prix du neuf et celui des logements énergivores dans 115 villes de plus de 40 000 habitants. Les résultats du match dans toute la France.
Les villes dans lesquelles l'achat de passoire thermique est rentable
Les passoires thermiques connaissent une décote de 7 à 15 % selon les Notaires du Grande Paris. C’est la différence de prix entre un bien classé F ou G et un bien classé D.
Le site Maslow a comparé les biens neufs (DPE classé A ou B) et les logements anciens énergivores (DPE classés E ou F). Il exclut les logements classés G et déjà interdits de mise en location depuis le 1er janvier 2025. Cela ne prend pas en compte la consommation d’énergie mais seulement le prix de vente. En effet, selon Engie, un logement classé E consomme presque 4 fois plus qu’un logement classé A, en moyenne.
32 villes sur 115 affichent une différence de prix supérieure à 1000 € par m2 entre un logement classé A ou B et un logement classé E ou F.
C’est principalement dans les Hauts-de-Seine que l’écart de prix est le plus fort. La palme d’or revient à Boulogne-Billancourt avec plus de 2 200 € / m2. On distingue également :
- Levallois-Perret avec 1 858 €,
- Saint-Germain-en-Laye avec 1 624 €,
- Champigny-sur-Marne avec 1 551 €,
- Meudon avec 1 405 €,
- Sarcelles avec 1 390 €,
- Aubervilliers avec 1 358 €.
En dehors de l'île-de-France, acheter une passoire thermique s’avère rentable à Annecy, à Antibes ou Cagnes sur Mer.
Dans ce cas, un primo-accédant a intérêt à acheter une passoire thermique sans obligation de rénovation immédiate. De son côté, l’investisseur immobilier devra envisager les travaux avant 2028 et 2034 pour la mise en location. Mais l’opération demeure intéressante avec un coût de rénovation estimé à environ 750 € / M2.
Pour convaincre une banque de vous suivre dans votre projet d’achat d’une passoire thermique, faites appel à un courtier immobilier. Ensemble, vous montez un dossier de financement avec les bons arguments pour obtenir un prêt immobilier.
Les villes dans lesquelles l’immobilier neuf est plus rentable
Les logements neufs affichent un prix supérieur de 15 à 20 % à celui d’un logement ancien. Cela s’explique par le coût de la construction et des nouvelles normes notamment.
Dans certaines villes analysées, il est plus opportun d’investir dans le neuf. A Caen par exemple, la différence de prix n’est que de 96 € / m2. Même chose à Lille où les offres dans le neuf sont pourtant rares.
Acheter un logement neuf est plus rentable également à Stains, Clichy ou Vitry-sur-Seine, Montreuil ou Bagneux. Hors Région parisienne, cela s’avère judicieux à Lorient ou Saint Malo.
Spécificités locales : les critères à bien analyser avant d’investir
Avant tout investissement locatif, prenez le temps d’analyser le marché immobilier local :
- Diversité des offres,
- Localisation des programmes neufs et des passoires thermiques,
- Ecart de prix entre le neuf et l’ancien à rénover.
Et surtout parlez de votre projet immobilier avec un courtier Cafpi ! Présent dans toute la France, nos courtiers connaissent parfaitement le marché local et peuvent vous accompagner pour réaliser votre achat immobilier.
Mis à jour le 02/05/2025 à 10:48
