LMNP : que va changer la réforme de 2026 pour les propriétaires de locations meublées ?
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La location meublée pourrait connaître des soubresauts en 2026 ! Plusieurs mesures visent à rapprocher la fiscalité de la location nue et de la location meublée, sans parler de la guerre engagée contre la location touristique. Certaines mesures sont en vigueur pour les revenus perçus en 2025 tandis que d’autres résultent d’amendements votés dans le projet de loi de finances pour 2026. Décryptage.
Pourquoi le régime LMNP évolue en 2026 ?
Le nombre de logements en location a été divisé par deux en 4 ans et la croissance des locations meublées et en particulier meublées touristiques, s’accélère au détriment du parc locatif nu.
Plusieurs objectifs touchent la location meublée :
- la volonté de rendre la location nue aussi attractive que la location meublée, en cherchant à aligner les régimes fiscaux jusqu’ici très différents.
- la volonté de lutter contre l’essor des meublés touristiques, type location Airbnb, qui ferait sortir du parc locatif de nombreux logements.
Ce qui change en 2026 pour les loueurs de meublés
Plafond de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés
L’article 50-O du Code général des impôts prévoit un plafond de revenus locatifs de 15 000 € par an pour bénéficier du régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le régime micro évite de tenir une comptabilité et rend imposable le propriétaire sur 70% des revenus encaissés (après un abattement forfaitaire de 30%).
Ceci concerne exclusivement la location de meublés touristiques non classés, pour les revenus perçus en 2025 et à déclarer en 2026.
Les locations meublées longue durée, dans laquelle le locataire établit sa résidence principale, demeure soumise à un plafond de revenus de 77 700 € avec un abattement de 50%. Il en est de même pour les meublés de tourisme classés !
Conséquences fiscales du dépassement de seuil
En cas de dépassement des seuils, le bailleur bascule automatiquement au régime réel. En location meublée, cela signifie devoir établir une comptabilité complète ainsi que des déclarations fiscales dignes d’une société (bilan, compte de résultat, annexes).
Un expert-comptable peut réaliser cela pour vous et vous pouvez déduire son coût parmi les charges. Car c’est l’avantage du régime réel en LMNP (loueur en meublé non professionnel) : la déduction de toutes les charges relatives au bien en location (assurance, frais de gestion, impôts, intérêts de prêt immobilier, primes de l’assurance emprunteur, etc.).
Vous pouvez même pratiquer des amortissements sur la valeur du bien. Une technique complexe qui permet très souvent d’éviter toute imposition des revenus locatifs !
En contrepartie de contraintes comptables, vous pouvez donc avoir intérêt à passer au régime réel. C’est d’ailleurs une option ouverte même en dessous des seuils.
Comment anticiper les nouvelles règles pour la location meublée touristique ?
Si vous souhaitez rester sous le régime fiscal micro-BIC, faites classer votre meublé de tourisme !
Sinon, cherchez un expert-comptable spécialisé dans les LMNP et anticipez la nouvelle comptabilité à tenir. Vous devez notamment conserver les factures et les justificatifs en cas de contrôle fiscal. Il est indispensable pour mettre en place la comptabilité et pratiquer des amortissements conformes.
Enfin, dernière solution, revoir votre stratégie locative :
- basculer en location meublée longue durée
- basculer en location nue, avec l’éventuel nouveau statut de bailleur privé.
Ce qui pourrait changer en 2026 pour les LMNP
Un amendement au projet de loi de finances, toujours en discussion au Parlement, présente une nouvelle règle susceptible de bousculer les loueurs de meublés : la fin de la déduction des amortissements en location meublée.
Depuis l’année dernière, rappelons que ces amortissements doivent faire l’objet d’une réintégration au moment de la revente du bien. Le montant de la plus-value à payer est alors plus important.
En parallèle, l’abattement passerait de 30% à 50% de l’abattement pour le régime micro-foncier en location nue. La création d’un statut de bailleur privé pour la seule location nue permettrait de pratiquer des amortissements limités.
S’il convient d’attendre le texte définitif de la loi de finances pour 2026, les professionnels s’interrogent sur la cohérence de ces mesures. Ils souhaitent une vision claire pour l'avenir du logement en France et pour résoudre la crise du logement.
Sans attendre de nouveaux changements, pourquoi ne pas profiter de la stabilité des taux de crédit immobilier en cette fin d’année pour vous lancer dans un projet d’investissement locatif. Un courtier CAFPI vous accompagne pour trouver le meilleur plan de financement et préparer habilement retraite et transmission, les deux piliers de l’investissement immobilier, au-delà de la fiscalité !
Mis à jour le 06/11/2025 à 12:45
