Quel est l’impact du taux de crédit sur la rentabilité locative ?

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 15/11/2024
3 min de lecture

Est-ce que le taux de crédit impacte la rentabilité locative ?

Le taux de crédit fait varier les mensualités de l’emprunteur. Plus le taux de crédit augmente, plus les mensualités de l’emprunteur sont importantes. Mécaniquement, les charges de l'investisseur sont plus élevées et donc la rentabilité globale plus faible.

Concrètement, les charges d’un investisseur sont moins importantes avec un taux de crédit à 3% plutôt qu’à 4%. En ce sens, il est important pour un investisseur d’obtenir le taux de crédit le plus bas possible afin d’optimiser la rentabilité de son investissement locatif.

Comment obtenir un bon taux de crédit immobilier ?

Les meilleurs taux de crédits sont réservés aux bons profils bancaires. L’enjeu de tout investisseur est d’afficher un profil séduisant auprès de son banquier pour être en position d’obtenir un bon taux. 
Pour coller à ce profil, voici les caractéristiques qu’il faut posséder.

Avoir une situation professionnelle stable

Les banques apprécient les individus qui présentent une certaine stabilité professionnelle. Il s’agit d’un CDI, d’une activité de profession libérale ou encore de chef d’entreprise. 
Il est très difficile d’obtenir un bon taux de crédit avec une situation professionnelle instable. En effet, en cas de profil plus risqué, le banquier se prémunit du risque à travers la pratique de taux élevés notamment.

Avoir un taux d’endettement faible

Le taux d’endettement maximal fixé par les banques est de 35%. Dans de rares cas, il est possible d’y déroger mais il est alors probable que le banquier applique un taux plus important pour se prémunir, encore une fois, du risque qu’il prend en raison du taux d’endettement élevé de l’emprunteur.

Un banquier est un gestionnaire de risque. Plus le risque est grand pour lui, plus sa rémunération (donc le taux de crédit) est importante.

Posséder de l’épargne

Les banques apprécient les clients qui ont de l’épargne. Un emprunteur qui possède un apport important rassure le banquier et a donc plus de chances d’obtenir un excellent taux de crédit.

Avoir une bonne tenue de comptes

Dans le cadre d’une demande de financement, les comptes de l’emprunteur sont scrutés par la banque. Il est important d’avoir une bonne tenue de compte. Cela se caractérise par une capacité à épargner chaque mois une partie de ses revenus, à supprimer les dépenses futiles (bar, discothèque, jeux d’argent) et à éviter les découverts.

Quelle durée d’emprunt pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la durée maximale d’emprunt est souvent de 20 ans. Il est possible, dans des cas spécifiques, d’obtenir un prêt sur 25 ans même si ce type d’emprunt est réservé aux acquéreurs de résidence principale.  

Quel taux pour un investissement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est primordial de présenter au banquier un court business plan de l’investissement comprenant des données financières : estimation des loyers, charges, rendement, cash-flow, …
L’objectif est que votre interlocuteur ait une vision claire de votre projet afin qu’il vous accorde sa confiance. 
Le taux de crédit pour un investissement locatif est proche des autres types d’acquisitions immobilières. 
Même si dans certains cas, des banques peuvent appliquer un taux légèrement supérieur afin de couvrir les risques liés à l’immobilier locatif.

Comment calculer la rentabilité locative ?

En immobilier locatif, il existe principalement trois indicateurs qui permettent d’évaluer la rentabilité d’un investissement : le rendement brut, le rendement net et le cash-flow.

Le rendement brut

Pour calculer le rendement brut, il faut diviser les revenus annuels par le prix d’acquisition (travaux et frais de notaire inclus) et multiplier ce résultat par 100. 
Concrètement, un bien acquis 100 000€ qui génère 8000€ par an, possède un rendement brut de 8% ((8000/100 000)*100).

Le rendement net

Pour calculer le rendement net, il s’agit exactement du même calcul que celui du rendement brut à la différence qu’il faut retirer des revenus les charges locatives liées à l’investissement. Il s’agit par exemple de la taxe foncière et des charges de copropriété.

Le cash-flow

Pour calculer le cash-flow d’un investissement locatif, il faut soustraire des revenus, l’ensemble des charges liées à l’investissement. Cela permet d’obtenir le cash-flow immobilier. Il s’agit du montant qu’il reste dans la poche de l’investisseur à la fin de chaque mois.

Pour calculer la rentabilité locative de votre investissement, vous pouvez utiliser le simulateur de rentabilité locative de ma renta. Il s’agit d’un outil 100% gratuit qui vous permet de déterminer ces indicateurs de rentabilité en quelques clics.

Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?  

La rentabilité moyenne d’un investissement locatif est de 5.6%. Cette rentabilité varie en fonction des villes et du type de logement. Globalement, les villes de taille moyenne génèrent une meilleure rentabilité locative que les grandes villes. 
Néanmoins, la plus-value à la revente est plus importante dans les grandes villes.

De la même manière, les logements de petite taille (studio et T2) permettent de générer des rentabilités locatives plus importantes que les logements de grande taille (T4 ou T5).

Comment obtenir une bonne rentabilité locative ?

Une rentabilité locative est considérée comme bonne dès lors qu’elle atteint 7%. Ce type de rendement, au-dessus de la moyenne, peut être atteint grâce aux méthodes qui vont suivre.

Négocier un faible apport

Généralement, les banques exigent un apport de 8% pour un achat immobilier locatif, mais ce pourcentage peut varier en fonction de la capacité de l’emprunteur à négocier. Un investissement avec un faible apport génère une forte rentabilité sur capitaux investis. Cette rentabilité peut même être infinie en cas de prêt immobilier sans apport puisque seule la banque injecte de l’argent dans le projet. C’est la magie de l’effet de levier bancaire et de l’immobilier.

Négocier le taux de crédit

La négociation du taux de crédit fait partie intégrante d’un projet immobilier. Quelques dixièmes sur le taux de crédit représentent une importante somme d’argent. Une bonne négociation permet de réduire vos mensualités de crédit et donc d’augmenter votre rentabilité puisque vos charges sont moins importantes. 
Un courtier immobilier peut vous aider à négocier et obtenir un excellent taux crédit.

Faire des travaux

Les travaux sont un levier extraordinaire pour obtenir une excellente rentabilité locative. Acheter un bien à rénover permet d’avoir un prix d’acquisition global moins important (travaux inclus). Mais également de déduire ces travaux de votre base imposable d’investisseur. Ce double intérêt : prix d’acquisition moins important + imposition réduite vous permet d’optimiser votre rentabilité.

Optimiser le mode de location

La colocation et la courte durée sont des modes de location qui permettent d’augmenter de façon significative les revenus d’un investissement. Généralement, la colocation permet de doubler les revenus locatifs et la location courte durée de les tripler. 
À noter que ces modes de locations demandent davantage de temps de gestion que la location classique. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 15/11/2024 à 12:09

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin