Comprendre les intérêts intercalaires : principes et calcul
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Dans certaines situations, le déblocage des fonds issus du crédit immobilier se fait en plusieurs fois. C’est le cas notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou lors de travaux de rénovation importants.
Comment se passe le remboursement du prêt dans ce cas ? Devez-vous commencer à payer immédiatement une mensualité entière ?
Une solution pratique consiste à ne payer que des intérêts intercalaires tant que l’argent n’est pas entièrement débloqué. Cela facilite la gestion du budget jusqu'au moment de l'aménagement dans les nouveaux lieux.
- Les intérêts intercalaires sont des frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté.
- Ils permettent de ne pas rembourser immédiatement le capital emprunté lors d’un déblocage des fonds en plusieurs versements.
- Le calcul des intérêts intercalaires dépend du montant débloqué et de la période d'attente avant la fin du chantier.
- Ces intérêts sont calculés à un taux plus élevé que celui du prêt classique.
- Il est possible d'éviter ou de réduire les intérêts intercalaires en négociant avec la banque un déblocage progressif des fonds ou en planifiant les travaux pour limiter la durée d'application des intérêts.
A quoi correspondent les frais intercalaires ?
Définition et fonctionnement des intérêts intercalaires
Lorsque vous achetez un logement déjà construit, votre prêt est débloqué quelques jours avant la signature chez le notaire et votre banque vire les fonds directement sur son compte. Très souvent, la banque vous demande alors de commencer à rembourser le capital le mois suivant le déblocage des fonds. Chaque mensualité comporte une partie du remboursement du capital, les intérêts ainsi que l’assurance emprunteur.
La situation est parfois plus complexe et nécessite un déblocage des fonds en plusieurs versements, particulièrement :
- Si vous faites construire votre maison ;
- Si vous achetez une bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- Si vous réalisez d’importants travaux de rénovation.
La question des intérêts intercalaires se pose dans toutes les situations dans lesquelles vous ne disposez pas du bien le jour de la signature. Cela signifie que vous devez poursuivre le paiement d’un loyer ou le remboursement d’un prêt antérieur. Cumuler les mensualités avec un loyer s’avère compliqué, d’autant plus que les sommes du prêt sont débloquées au fur et à mesure de l’avancement des travaux. De plus, il est fréquent d’oublier quelques achats d’équipements lors de la construction d’une maison. Il est donc préférable de conserver un peu de souplesse dans son budget.
Un échéancier de versement des fonds est alors prévu à la signature du prêt. Dans le cas de déblocage de fonds différé, vous ne payez que les intérêts sur le capital versé qu’on appelle les intérêts intercalaires. Attention car ces intérêts ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt.
Le paiement d’intérêts intercalaires est l’option la plus fréquente mais il existe d’autres solutions en fonction de votre situation. En étudiant votre dossier de financement, un courtier vous accompagne pour choisir le remboursement le plus adapté.
Avantages et inconvénients des intérêts intercalaires
L'un des avantages des intérêts intercalaires est qu'ils permettent à l'emprunteur de ne pas commencer à rembourser le capital immédiatement, ce qui est souvent nécessaire pendant la phase de construction ou d'aménagement.
En revanche, leur principal inconvénient est qu'ils peuvent alourdir le coût total du crédit, car ils s'ajoutent aux intérêts classiques, et sont généralement plus coûteux en raison de leur caractère temporaire et de la durée de l'attente avant le début du remboursement.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires dépend du montant débloqué et de la période pendant laquelle les fonds sont utilisés.
Par exemple, si vous empruntez 100 000 € pour un projet immobilier en plusieurs étapes et que 40 000 € sont débloqués dès le début, vous paierez des intérêts sur ces 40 000 € jusqu'à la fin de la période de construction. Ces intérêts seront calculés à un taux plus élevé que le taux habituel du prêt, ce qui peut augmenter considérablement le coût total.
Exemple de calcul d’intérêt intercalaires pour une maison neuve
Le calcul des intérêts intercalaires s’effectue selon le même procédé. Seul les appels de fonds sont différents :
- 20 % à l’achèvement des fondations ;
- 25 % à la mise hors d’eau ;
- 40 % à l’achèvement des travaux de construction de la maison ;
- 15 % à la livraison du bien, si aucune réserve n’est émise à ce moment-là.
Exemple d’échéancier pour une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) :
- 5 % à la réservation,
- 30 % à l’achèvement des fondations,
- 35 % à la mise hors d’eau,
- 25 % lorsque les travaux sont achevés,
- 5 % à la livraison.
Notez que les intérêts intercalaires se cumulent au fil de chaque déblocage de fonds lors d’une vente en l’état futur d’achèvement ou lors de la construction d’un bien. Les échéances varient en fonction des types de construction mais sont encadrées par la loi.
Faites une simulation de votre futur tableau d’amortissement en fonction du contrat signé. Compte tenu de votre capacité de remboursement, vous pouvez ainsi établir si les intérêts intercalaires sont indispensables au succès de votre projet.
Intégration dans un tableau d’amortissement
Les intérêts intercalaires sont intégrés dans un tableau d'amortissement à part, distinct de celui utilisé pour les remboursements classiques du capital. Ce tableau récapitule le montant des fonds débloqués et les intérêts qui s’y appliquent à chaque étape.
Ce mode de calcul permet à l'emprunteur d’avoir une vision claire de l’évolution de son remboursement et de la durée pendant laquelle ces intérêts seront dus.
Comment éviter les intérêts intercalaires ?
Stratégies et alternatives pour minimiser ou éviter les intérêts intercalaires
Pour éviter ou minimiser les intérêts intercalaires, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. Une des plus efficaces est de négocier avec votre banque des conditions de financement flexibles. Par exemple, certains établissements de crédit permettent un remboursement progressif du capital emprunté à mesure que les fonds sont débloqués, ce qui limite la durée pendant laquelle les intérêts intercalaires sont dus.
Utilisation de l'apport personnel et différé de remboursement
Une autre solution consiste à utiliser un apport personnel important pour réduire la somme empruntée, limitant ainsi les intérêts intercalaires.
De plus, le recours à un différé de remboursement, où les paiements du capital sont reportés à la fin de la période de construction, permet également de minimiser les frais supplémentaires. Cela revient à ne pas payer les intérêts sur les sommes mises à disposition jusqu’au déblocage total du prêt. Les organismes de crédit ne le font pas bénévolement et le coût total du crédit est alors supérieur. En effet, des intérêts sont alors appliqués aux intérêts intercalaires. Si votre budget est juste, le différé total peut néanmoins être une solution intéressante pour préserver votre trésorerie jusqu’à l’aménagement.
Conseils pour optimiser le financement
Enfin, il est indispensable de bien planifier le financement de son projet immobilier. En veillant à ce que les étapes de construction ou d’aménagement soient rapidement terminées, on réduit la période d’application des intérêts intercalaires.
Il est très fréquent dans une construction d’un logement ou une vente sur plan de devoir faire face :
- à des retards dans l’avancée des travaux de construction (la météo est parfois étonnante) ;
- à des malfaçons retardant la livraison du logement ;
- à des litiges avec le voisinage qui peuvent bloquer les travaux pendant plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
Mais plus vos travaux avancent vite, moins vous payez d’intérêt intercalaires. Chaque mois de retard peut finir par coûter cher. Suivez l’avancée des travaux de près et n’hésitez pas à retarder les appels de fonds si les travaux ne coïncident pas avec le planning initial.
La solution idéale, si vos revenus le permettent, est de commencer immédiatement à rembourser la mensualité ou à négocier auprès de votre banque une modulation des premières mensualités.
Implications financières des intérêts intercalaires pour l'emprunteur
Impact sur le coût total d'un prêt immobilier
Les intérêts intercalaires, bien que temporaires, peuvent augmenter considérablement le coût total de votre crédit immobilier. Ces frais doivent donc être soigneusement pris en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt et dans le budget global de votre projet. En fonction de la durée de la période d'attente, l'addition des intérêts intercalaires peut alourdir la facture.
Conséquences des retards de chantier
Un retard dans la construction ou l’aménagement du bien peut également entraîner une prolongation de la période des intérêts intercalaires, ce qui augmente d’autant plus le coût de l’opération. Veillez donc, autant que possible, à bien gérer les délais de chantier et à assurer une bonne coordination avec les professionnels impliqués.
Comment négocier avec sa banque pour réduire les intérêts intercalaires ?
La négociation avec votre établissement bancaire est cruciale pour optimiser le financement et réduire les intérêts intercalaires. Certains emprunteurs choisissent de demander un déblocage échelonné des fonds, en fonction de l’avancement des travaux, pour éviter de payer des intérêts sur des sommes non utilisées.
Il est également possible de négocier des conditions spécifiques pour la période d’application des intérêts intercalaires, ce qui peut alléger les frais pendant la phase de construction.
Rôle de l'établissement de crédit et du contrat de prêt
Modalités de déblocage des fonds
L’établissement de crédit joue un rôle clé dans la gestion des intérêts intercalaires, en déterminant les modalités de déblocage des fonds. Selon les modalités de votre contrat de prêt, les fonds peuvent être débloqués en une seule fois ou par tranches, en fonction de l'avancement des travaux. Cela influence directement la durée et le montant des intérêts intercalaires à payer.
Calcul et perception des intérêts intercalaires
Le calcul des intérêts intercalaires est souvent précisé dans le contrat de prêt. Il inclut le taux d'intérêt applicable ainsi que les modalités de leur perception par la banque. Ces frais sont généralement perçus mensuellement et doivent être pris en compte dans le suivi de l'évolution du remboursement du prêt.
Mis à jour le 30/05/2025 à 16:40