Tout savoir sur l'accord de prêt immobilier
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Une fois le montage de votre dossier de financement terminé, la banque remet un accord de principe sur le crédit immobilier sollicité. Celui-ci permet de fixer les différentes modalités de votre futur contrat.
Pour autant, un accord de principe ne vaut pas offre de prêt. Chaque partie peut encore faire marche arrière.
CAFPI vous explique comment éviter tout risque de confusion au moment de votre demande de prêt immobilier.
- L’accord de principe fourni par la banque est une bonne nouvelle mais pas un engagement formel.
- L’accord de principe n’engage ni la banque, ni le futur acquéreur.
- Seule l’offre de prêt immobilier signée par l’emprunteur et le prêteur a une valeur juridique.
- En cas de refus de prêt, vous devez informer le notaire pour libérer la clause suspensive.
Qu'est-ce qu'un accord de principe de la banque ?
C'est un document officiel fourni par la banque fixant les différentes modalités du contrat de prêt à signer entre les deux parties. Il définit, entre autres, les principales caractéristiques du prêt, en fonction de votre demande de financement :
- le montant du prêt immobilier,
- sa durée,
- son taux,
- les garanties exigées par la banque,
- les modalités relatives à l'assurance emprunteur.
Ce document est une étape clé dans le financement d’un projet immobilier.
Toutefois, l’accord de principe n’est pas un contrat et n’a pas de valeur juridique. Ce n’est pas un accord engageant la banque ! Car il est soumis et émis avec des réserves, sans quoi, il pourrait être engageant.
Vous avez réalisé votre demande de prêt. Pour ce faire, vous répondez à de nombreuses questions posées par la banque et soumettez des justificatifs pour vérification. En fonction de sa politique, l’organisme de prêt décide ensuite de vous accorder ou non un crédit immobilier.
L’accord de principe fait référence à votre demande de prêt : vérifiez avec attention les informations reprises dans cette demande. SI vous constatez une erreur, contactez immédiatement la banque.
En délivrant un accord de principe, la banque signifie simplement son intention de poursuivre l’étude de votre financement, qui lui semble sérieux.
C’est un bon point pour l’emprunteur : son projet immobilier apparaît crédible aux yeux de l’établissement bancaire.
Accord de garantie et de l’assurance
Accord du garant
La banque n’est pas seule à étudier votre dossier de financement : si une garantie extérieure est sollicitée, l’organisme de garantie doit également donner son avis.
La banque peut donner un accord de principe à votre projet. Si l’organisme de cautionnement ne vous suit pas, vous pouvez trouver une autre garantie mais le coût peut remettre en cause le projet.
Accord de l’assurance
De la même manière, l’assurance emprunteur est déterminante pour valider votre crédit immobilier. Le montant total de l’assurance dépend de votre état de santé, de votre âge, des risques spécifiques à votre profil.
Vous pouvez faire appel à l’assurance groupe de la banque ou à un assureur extérieur. Dans les deux cas, un accord sur le principe de l’assurance du prêt immobilier est indispensable.
Accord de principe : quel engagement de la banque ?
Un accord de principe est une bonne nouvelle pour réaliser votre projet immobilier !
Toutefois il n’a pas de réelle valeur dans le cadre d’un prêt immobilier. L'ajout quasi-systématique de la mention "sous réserves d'usage" limite la portée juridique et n'implique aucun engagement formel de la part de la banque. Il s'agit uniquement d'un consentement sur le contrat envisagé.
L’accord de principe signifie simplement que la banque considère votre demande de financement avec intérêt et souhaite poursuivre les démarches et vérifications.
Ne confondez pas l’accord de principe fourni par la banque et l’offre de prêt immobilier. Cette dernière engage les parties après signature en respectant le formalisme protecteur. Pour calculer les délais d’obtention de votre prêt, vous devez tenir compte de toutes ces étapes.
La banque évalue votre projet immobilier en fonction de plusieurs paramètres, dont les critères d’évaluation varient selon les établissements de crédit :
- la faisabilité du projet ;
- la solvabilité de l’emprunteur ;
- sa capacité d’emprunt.
Elle étudie la régularité de vos revenus et de votre épargne, les conséquences de l’emprunt sur votre reste à vivre, les évolutions prévisibles de vos rémunérations, etc.
Accord de principe : quel engagement pour l'emprunteur ?
L'accord de principe n'implique pas non plus un engagement pour le futur acquéreur. Si vous décidez de ne plus souscrire le prêt, il vous suffit de ne pas signer le document remis par votre banque. L'accord de principe sera alors caduc.
L’emprunteur est libre de se rapprocher d’une autre banque même après avoir obtenu un accord de principe. Vous n’avez pas à justifier les raisons de votre volonté de ne pas poursuivre votre crédit.
Gardez en tête que négocier avec plusieurs banques en même temps demande une très grande disponibilité. Le plus simple est de faire appel à un courtier immobilier qui, lui, présente et négocie votre dossier auprès des banques les plus susceptibles de vous accorder un crédit immobilier.
L’accord de principe peut servir à rassurer votre vendeur sur la future conclusion de la vente. Vous n’êtes cependant pas obligé de le tenir informé. Et si vous le faites, employez les termes adéquats : un accord de principe de prêt immobilier n’est pas une offre de prêt !
En sollicitant un courtier immobilier, vous obtenez une réponse complète. Le courtier vous fait part d’une réponse positive lorsque tous les intervenants (banque, caution, assurance de prêt) ont donné leur accord !
Lisez attentivement le contenu de l’accord de principe : il est encore temps de négocier certains points comme les frais de dossier.
Vérifiez que tous les points correspondent parfaitement à la teneur de vos échanges avec la banque. Une erreur est toujours possible.
Quelle différence entre accord de principe et accord de faisabilité ?
Et un accord de faisabilité ? Sur un marché immobilier tendu, les acheteurs ne veulent pas laisser passer leur chance. Certains obtiennent une attestation de faisabilité d’une banque ou d’un courtier, signifiant que le montant du projet est cohérent avec leurs finances.
Au stade des visites avant la signature du compromis, ce peut être un point positif pour décider le vendeur à vous accorder sa préférence ! Ces derniers mois ont été marqués par de nombreuses ventes avortées, compte tenu de l’augmentation rapide des taux en 2022 et 2023. Sur un marché immobilier en tension, venir visiter avec une attestation de faisabilité est un sésame utile.
Ce document n’est ni un accord de principe ni une offre de prêt. C’est simplement un élément de négociation et de persuasion auprès du vendeur.
Demande de prêt refusée : la vente peut-elle être annulée ?
Si vos demandes de prêt sont refusées, vous devez prévenir le notaire et le vendeur en leur adressant les refus de prêt communiqués par les banques. Un ou plusieurs refus de prêt est/sont nécessaire(s), pour attester de la défaillance et faire annuler le compromis, à condition qu’il soit strictement conforme à la clause suspensive inscrite dans ce même compromis (montant du prêt, durée...).
L’accord de principe ne doit donc pas servir à justifier l’obtention du prêt car il ne s’agit pas d’un octroi de prêt immobilier ! C’est une première étape positive dans l’obtention de votre crédit tout simplement. En cas de refus de prêt postérieur, demandez une confirmation écrite pour faire jouer la clause suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.
Un seul refus de prêt ne signifie pas la fin de votre rêve immobilier ! Si ce n’est pas déjà fait, contactez un courtier pour faire le point sur votre situation et trouvez ensemble le financement le plus adapté.
Comment obtenir un accord de prêt et quels documents sont nécessaires ?
Documents requis pour l'accord de prêt
Présenter un dossier de demande de financement complet et exhaustif facilite l’obtention d’un accord de prêt immobilier. Plusieurs documents nécessaires et justificatifs sont à fournir :
- ceux liés à votre état-civil (pièce d’identité) et à votre situation maritale (livret de famille, Pacs, etc.) ;
- ceux liés à votre situation financière (vos revenus) et à votre situation professionnelle (contrat de travail, SIREN, etc.) ;
- ceux liés à votre épargne (relevés de compte des 3 derniers mois, apport personnel) et à votre patrimoine.
Veillez à bien fournir chaque pièce justificative demandée et à justifier l’absence de certains éléments dans votre dossier de prêt.
Critères d'évaluation pour l'obtention d'un prêt
En fonction des éléments fournis à la banque, celle-ci évalue votre profil emprunteur, votre potentiel commercial en tant que client, votre risque de défaillance.
Chaque banque dispose de sa propre grille de scoring ou d'évaluation. Celle-ci peut varier en fonction des objectifs de l'agence bancaire. Cela permet de raccourcir le temps d'analyse d'un dossier et d'obtenir un délai entre accord et la demande assez court.
La banque détermine votre taux d'endettement maximum, votre capacité d'emprunt et détermine les conditions d'accord de prêt éventuelles. La négociation peut se poursuivre un certain temps.
Optimiser ses chances d'obtenir un accord de prêt
Pour sécuriser un accord de prêt, vous devez convaincre la banque de votre capacité à bien gérer le remboursement d'un ou plusieurs prêts au fil du temps.
Pour ce faire, adoptez un comportement exemplaire au cours des 3 à 6 mois avant la demande de crédit : pas de découvert, pas de dépenses superflues, une épargne mensuelle même minime, etc.
Attendez également le meilleur moment comme la fin d’une période d’essai pour contacter une banque.
De l'accord de principe à l'offre de prêt
Du côté de la banque
Une fois l’accord de prêt délivré, la banque poursuit ses vérifications avant d’établir l’offre de prêt définitive, le contrat qui engage définitivement les parties dès sa signature. Environ 3 à 6 semaines plus tard, selon les cheminements internes des banques, vous recevez l’offre de prêt.
La banque peut également refuser votre prêt, même après avoir adressé un accord de principe. Elle n’aura pas à se justifier mais plusieurs raisons peuvent expliquer cela :
- une nouvelle définition des pratiques commerciales ;
- la découverte d’un souci dans les documents que vous avez transmis ;
- un problème avec l’assurance du prêt ou la garantie.
Les critères d’évaluation sont basés sur votre profil emprunteur :
- votre taux d’endettement (inférieur à 35 % de vos revenus) ;
- la tenue de vos comptes bancaires (dépenses, autres crédits, capacité d’épargne) ;
- total de l’apport.
Du côté de l’acheteur
De votre côté, c’est encore le bon moment pour négocier un meilleur taux, des frais de dossiers moins élevés ou une autre assurance emprunteur. Affinez encore et toujours vos simulations en ligne ou avec l’aide de votre courtier pour décrocher les meilleures conditions de crédit immobilier.
Attention au timing ! En période de remontée rapide des taux de crédit immobilier, n’attendez pas trop. Mettez la pression sur votre banquier pour obtenir une offre de prêt rapidement et ainsi bloquer les conditions. Surtout étudiez attentivement les petites lignes de l’accord de prêt, en particulier s’il est noté des mentions telles que “Taux en vigueur au jour de la demande, susceptible de variation” ou “Taux définitif à fixer dans l’offre de prêt”.
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment en cours de remboursement de votre crédit.
Faut-il envoyer l'accord de prêt ou l’offre de prêt au notaire ?
A la réception de l’offre de prêt, vous bénéficiez alors du délai légal de réflexion avant de renvoyer le document signé.
A l'issue du délai de réflexion, il est alors temps de contacter le notaire pour l’informer de l’obtention du prêt et prévoir le rendez-vous de signature de l’acte authentique. La clause suspensive du compromis de vente ou de la promesse de vente n'a plus lieu d'être.
Attendez bien de recevoir l’offre de prêt pour lever la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier. Un simple accord de principe ne suffit pas ! La banque peut revenir sur sa décision, le garant ou l’assureur peut refuser. Tout le financement peut ainsi être remis en cause.
Mis à jour le 30/05/2025 à 16:38