Crédit immobilier : tout sur le déblocage des fonds
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Plusieurs étapes sont nécessaires pour l’obtention d’un crédit immobilier. La première démarche consiste à trouver un bon courtier immobilier pour trouver la meilleure offre. Vient ensuite la constitution du dossier en y incluant tous les documents requis. Outre ces différentes démarches, il faut également passer par la phase « déblocage des fonds » avant de devenir propriétaire. Ce guide vous dévoile les points essentiels à connaître sur le déblocage de la somme empruntée en matière de crédit immobilier.
- Le déblocage des fonds est une étape essentielle dans un projet immobilier, correspondant au moment où la banque libère le capital emprunté pour financer l’achat ou la construction d’un bien.
- Il intervient après l’acceptation de l’offre de prêt et nécessite une bonne coordination entre la banque, le notaire, et parfois le vendeur ou le promoteur.
- Selon le type de projet (neuf, ancien, rachat de crédit), le processus peut varier, avec des documents spécifiques à fournir et des délais à respecter.
- Dans le cas d’une construction ou de travaux, les fonds sont souvent débloqués par tranches, ce qui peut entraîner des intérêts intercalaires.
- Pour éviter les retards ou complications, une préparation minutieuse et une communication proactive avec les différents acteurs sont indispensables.
Qu'est-ce que le déblocage des fonds ?
Le déblocage des fonds constitue l’étape finale de la demande de prêt immobilier : c’est le moment où la banque libère la somme empruntée pour financer votre projet immobilier.
Ces fonds sont généralement transférés directement au notaire, qui les redistribue ensuite aux parties concernées (vendeur, constructeur, etc.).
Même s’il y a eu acceptation du crédit, l’emprunteur peut toujours annuler l’opération.
Le délai de rétractation pour un prêt immobilier est de 10 jours calendaires. C’est uniquement après cette période que la banque va verser les fonds.
En aucun cas, l’argent ne peut être utilisé pour financer d’autres projets personnels que le financement immédiat de l’achat d’un bien immobilier.
Les étapes clés entre l'acceptation de l'offre de prêt et le déblocage des fonds
Délais et optimisation du déblocage des fonds
Une fois votre offre de prêt acceptée, plusieurs étapes précèdent le déblocage des fonds :
- Délai de réflexion légale : Vous disposez de 10 jours pour accepter l'offre de prêt. Ce délai est incompressible.
- Transmission de l'offre signée : Après acceptation, l'offre doit être retournée à la banque, qui entame les démarches nécessaires.
- Coordination avec le notaire : La banque communique avec le notaire pour organiser la libération des fonds à la date convenue.
CAFPI vous donne 2 astuces pour optimiser ces délais :
- Fournissez rapidement les documents demandés par la banque et le notaire.
- Confirmez la date de signature auprès de toutes les parties.
Documents nécessaires pour le déblocage des fonds
Les documents requis varient selon votre projet, mais incluent généralement :
- L’offre de prêt signée.
- Le compromis ou l’acte de vente.
- Les appels de fonds pour les biens neufs ou en construction.
Comment se passe le déblocage des fonds dans le neuf ?
Le déblocage des fonds varie en fonction de la nature du bien immobilier à acheter.
Le déblocage des fonds pour une VEFA
Pour rappel, une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat qui porte sur un appartement ou une maison en cours de construction sur plan. Il s’agit donc d’un bien immobilier neuf, mais qui attend encore son achèvement.
Dans le cadre d’une VEFA, les fonds sont débloqués par étapes, selon l’avancement des travaux de construction.
Le promoteur émet des appels de fonds correspondant à des pourcentages définis par la loi :
- La première partie du prêt, soit 35%, est avancée lorsque les fondations ont été édifiées.
- Puis, la somme débloquée atteindra les 70 % suite à la mise hors d’eau.
- Ensuite, lorsque la construction s’achève vraiment, 95 % du fonds sera délivré.
- Enfin, le prêt sera totalement débloqué à hauteur de 100 % au moment de la réception des clés par le nouveau propriétaire.
Le déblocage des fonds pour une CCMI
Le CCMI se définit comme un contrat de construction de maison individuelle. La différence notable avec la VEFA, c’est que le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain. A minima, il doit bénéficier d’une promesse de vente.
Pour un CCMI, le fonctionnement est similaire : les fonds sont débloqués par tranches, en fonction des étapes de construction validées par un expert.
- D’abord, la banque procède au versement de 15 % du montant du prêt en début du chantier.
- Puis, une fois que les fondations sont en place, la somme augmentera jusqu’à 25 %.
- Ensuite, le temps de la mise hors d’eau, 60 % des fonds seront octroyés.
- 75 % du prêt est accordé à la fin de l’installation des cloisons du bâtiment.
- Lors de la finition des travaux, l’emprunteur reçoit 95 % du prêt.
- L’intégralité du fonds sera versée à l’achèvement total.
Cet échelonnement du crédit est en accord avec les dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Le prix est payé selon les exigences du vendeur du bien immobilier.
Le déblocage des fonds dans l’ancien
Dans l’ancien, les fonds sont généralement débloqués en une seule fois, peu avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.
C’est au notaire de demander le déblocage des fonds : cette procédure est dénommée « appel de fonds » et doit inclure le montant et la date de signature de l’acte authentique de vente (acte notarié).
Suite à cet appel de fonds, la banque envoie les fonds directement au notaire, qui procède à leur redistribution.
Si l’emprunteur prévoit de réaliser des travaux, la banque pratiquera le déblocage progressif. Celle-ci va avancer les fonds au fur et à mesure que les réparations avancent. Il faudra présenter des devis ou des factures.
Le déblocage des fonds pour un rachat de crédit immobilier
Lors d'un rachat de crédit, la nouvelle banque règle directement l'établissement prêteur initial.
Les fonds couvrent le capital restant dû, ainsi que les éventuels frais (pénalités de remboursement anticipé, garanties, etc.).
Une bonne communication entre les banques est essentielle pour éviter tout retard.
Le rôle du notaire dans le déblocage des fonds
Le notaire est un acteur clé dans le processus. Il :
- Coordonne la réception des fonds.
- Vérifie que toutes les conditions de la vente ou du contrat sont remplies.
- Redistribue les sommes au vendeur ou aux autres intervenants (promoteur, constructeur).
Les intérêts intercalaires et comment les éviter
Les intérêts intercalaires sont facturés par la banque lorsque les fonds sont débloqués par tranches.
Vous commencez à rembourser les intérêts sur les sommes déjà versées, avant de débuter les échéances complètes.
Pour les éviter, voici 2 pistes :
- Privilégiez un déblocage unique si possible.
- Négociez avec votre banque pour réduire leur impact.
Que faire en cas de non-déblocage de fonds le jour de la signature chez le notaire ?
Cette situation arrive rarement.
Toutefois, un retard dans le déblocage des fonds peut avoir de lourdes conséquences, comme l'annulation de la vente ou des pénalités. En cas de problème :
- Contactez immédiatement votre conseiller bancaire.
- Vérifiez que tous les documents ont été transmis.
- Demandez au notaire une reprogrammation de la signature, si nécessaire.
Quand reçoit-on l'argent sur son compte ?
Pour un bien immobilier neuf en VEFA ou en CCMI, le premier versement peut intervenir dès l’acceptation de l’offre de prêt. Un délai de 2 à 22 jours maximum est attendu pour recevoir le prêt. Le but étant que l’acheteur ait le financement pour le terrain. Puis, l’autre partie du prêt sera reçue progressivement.
Pour un bien ancien, le déblocage se fait généralement en bloc avant la signature de l’acte de vente. Les fonds sont composés de l’apport personnel et du prêt. Ils passent par le compte du notaire. Une fois l'argent positionné sur son compte, le notaire fixe une date pour signer le contrat.
Conseils pour optimiser le délai de déblocage des fonds
- Anticipez les démarches administratives : transmettez les documents rapidement.
- Restez en contact régulier avec votre banque : suivez l’avancement de votre dossier.
- Vérifiez les délais bancaires : certaines banques ont des procédures plus longues, planifiez en conséquence.
- Faites appel à un courtier immobilier CAFPI pour vous conseiller sur les démarches à entreprendre.
Avec une bonne préparation et une coordination rigoureuse entre les différents acteurs, le déblocage des fonds peut se dérouler sans accroc, vous permettant ainsi de finaliser sereinement votre projet immobilier.
Mis à jour le 30/05/2025 à 16:42