Guide du contrat de prêt immobilier
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Pour devenir propriétaire, vous allez recourir à un emprunt immobilier dans la plupart des cas. Les relations entre vous et la banque sont prévues dans un contrat de prêt immobilier. Il s’agit d’un document contractuel très formel et soumis à de nombreuses obligations légales. Il détermine les conditions du crédit immobilier, les modalités de remboursement et toutes les clauses particulières. Mais il existe aussi des contrats de prêts de choses ou d’argent entre particuliers ! Entrons dans le détail du contrat de prêt, pour tout comprendre avant de signer.
- L’offre de prêt émise par la banque se transforme en contrat de prêt lorsqu’elle est acceptée par l’emprunteur aux termes des délais légaux.
- Le contrat de prêt encadre les droits et les obligations du prêteur et de l’emprunteur pendant toute la durée de l’emprunt.
- Le contrat peut sembler compliqué à un emprunteur primo-accédant. En remplissant son devoir d’information, la banque simplifie la lisibilité de l’offre.
- Un courtier vous aide à décrypter le contrat de prêt immobilier pour vous engager en parfaite connaissance de cause.
- De nombreuses clauses facultatives sont à négocier pour prévenir les changements de situation pendant toute la période de remboursement de l’emprunt.
- Des points de vigilance méritent une attention particulière.
Qu'est-ce qu'un contrat de prêt immobilier ?
Définition du contrat de prêt
Le contrat de prêt définit les droits et les obligations de chaque partie, prêteur et emprunteur, dans le cadre d'un crédit. En matière de crédit immobilier, ce document juridique est particulièrement encadré mais il existe également des règles strictes en matière de crédit à la consommation, de prêt d'usage ou de prêt entre particuliers.
La banque vous prête une somme d'argent que vous vous engagez à rembourser au fil du temps, selon des modalités précises. C'est tout l'intérêt du contrat de prêt de prévoir tout ce qui peut se passer tant que le crédit n'est pas totalement remboursé : décès de l'emprunteur, remboursement anticipé, difficultés de remboursement, modifications du contrat, modulation des mensualités, etc.
En pratique, la banque adresse à l'emprunteur une offre de prêt. Si celui-ci l'accepte et la retourne signée, elle se transforme en contrat de prêt !
À quoi sert le contrat de prêt ?
Le contrat d'emprunt est le document essentiel que tout emprunteur doit lire minutieusement. L'article L 312-12 du Code de la consommation prévoit les informations précontractuelles nécessaires à une offre de prêt.
Pourtant, les banques ont tendance à employer une formulation complexe pour rédiger les clauses du contrat de prêt. Votre courtier est là pour vous expliquer les termes inconnus et bien comprendre vos engagements, vos droits et vos obligations. Le rôle du courtier dépasse la seule explication du texte : il négocie de meilleures clauses grâce à son expertise.
Les prêts entre particuliers doivent être établis par écrit dès que le montant prêté dépasse 1 500 euros et déclarés à l'administration fiscale dès 760 euros. Si des intérêts sont prévus, ils ne doivent pas dépasser le taux d'usure fixé par l'État. La reconnaissance de dettes, à la différence du contrat de prêt entre particuliers, constitue un engagement unilatéral de l'emprunteur.
Les types de prêts immobiliers disponibles
Rappelons qu'il existe de nombreux prêts immobiliers, répondant à un formalisme spécifique :
- Prêt immobilier amortissable classique ;
- Prêt à taux zéro (PTZ) réglementé et sous conditions ;
- Prêt épargne logement (PEL), etc.
Chaque prêt obéit à des conditions strictes et donne lieu à un contrat de prêt spécifique.
Qu’est-ce qu’un prêt à usage ? Appelé également commodat, c’est le prêt d’une chose entre deux personnes pendant une certaine durée. Contrairement au contrat de dépôt, l’emprunteur a vocation à utiliser la chose prêtée. Il se distingue du prêt à intérêt, le cas typique des prêts d’argent par une banque, qui se rembourse progressivement avec paiement d’intérêts.
Les étapes avant de signer un contrat de prêt
Le compromis de vente est signé ? Contactez votre courtier pour affiner le dossier de financement auprès des banques. Une ou plusieurs banques vous donnent un accord de principe ? C’est le moment de choisir définitivement l’établissement financier, éventuellement d’y domicilier vos revenus et de finaliser la négociation du contrat de prêt avec l’aide de votre courtier.
En parallèle, vous comparez les offres d’assurance emprunteur et réfléchissez aux garanties de prêt possibles.
Obligation d’information de la banque : la Fiche d'information standardisée européenne (FISE)
Les banques ont une obligation d’information vis-à-vis de leurs clients. Elles doivent fournir des explications claires sur les modalités et les conséquences de l’opération financière.
Les établissements bancaires ont également un devoir de conseil, qui permet à l’emprunteur de s’engager en parfaite connaissance de cause.
Pour un contrat de prêt, la banque doit s’assurer que l’emprunteur aura la capacité de rembourser le capital et les intérêts. Sinon, elle doit le mettre en garde sur les risques de l’emprunt dans sa situation.
La loi Scrivener protège les emprunteurs immobiliers depuis 1979. Obligation d’information, contenu de l’offre de prêt, conditions du crédit immobilier, condition suspensive d’obtention du prêt, délai de réflexion, etc.
L’annexe de l’article R 313-4 du Code de la consommation comporte le modèle de fiche d’information standardisée européenne (FISE) que doit fournir la banque.
Dans tous les cas, si une condition suspensive d'obtention de prêt est prévue dans la promesse de vente, vous devez informer le vendeur ou le notaire de l’obtention du crédit immobilier !
Offre de prêt et respect des délais
La banque envoie gratuitement à l’emprunteur l’offre de prêt par courrier recommandé avec accusé de réception. Le tableau d’amortissement est à joindre obligatoirement. Elle peut également l’adresser sur un autre support durable mais ne peut la remettre en mains propres.
L’offre de prêt est valable pendant au moins 30 jours, à compter de sa réception par l’emprunteur. Pendant cette période, la banque ne peut procéder à aucune modification.
Si une garantie réelle (hypothèque, privilège de prêteur de deniers) est attachée au contrat de prêt immobilier, la banque adresse l’offre de prêt signée au notaire chargé de la transaction.
Déblocage des fonds
Dès la réception de l’offre de crédit, l’emprunteur dispose d’un délai de réflexion obligatoire d’une durée minimum de 10 jours calendaires. Le délai débute le lendemain du jour de la réception de l’offre.
Vous ne pouvez donner votre acceptation qu’à l’expiration de ce délai, soit le 11e jour, par un courrier daté et signé.
L’offre de prêt signée par le prêteur et l’emprunteur devient un contrat de prêt immobilier. Le déblocage des fonds peut alors intervenir.
Les éléments constitutifs d'un contrat de prêt immobilier
Les caractéristiques du contrat de prêt
Un contrat de vente est formé lorsque les parties sont d’accord sur la chose et le prix. Pour un prêt immobilier, le contrat devient définitif lorsque :
- il est signé par le prêteur et l’emprunteur ;
- l’acceptation de l’offre de prêt intervient au plus tôt 10 jours après sa réception par l’emprunteur ;
- l’achat immobilier se finalise dans les 4 mois après la formation du contrat de prêt.
Le contrat de prêt comporte les caractéristiques essentielles du crédit :
- le capital emprunté ;
- la durée d’emprunt ;
- le taux d’intérêt et le taux annuel effectif global (TAEG) qui permet de comparer les différents offres de prêts entre elles ;
- les parties au contrat ;
- le tableau d’amortissement ;
- la date de signature de l’acte authentique devant le notaire ;
- les caractéristiques de l'assurance emprunteur ;
- les garanties exigées, etc.
Les principales clauses d’un contrat de prêt
Au-delà des caractéristiques du crédit, le contrat de prêt immobilier comporte des clauses fréquentes pour encadrer les événements qui peuvent se produire au fil du temps. Voici les clauses les plus fréquentes d’un contrat de prêt immobilier :
- Les modalités du remboursement anticipé : très souvent, le contrat de prêt prévoit le paiement d’indemnités en cas de remboursement total du prêt avant son échéance. C’est une clause à négocier.
- La clause de modulation des échéances de prêt : elle permet de revoir le montant de la mensualité à échéances régulières, et par conséquent la durée totale du prêt. Très utile pour les prêts immobiliers à long terme, elle offre une flexibilité encadrée tout au long du contrat de prêt.
- La clause de différé de remboursement : utilisée dans l’achat immobilier neuf, elle permet de commencer à rembourser le prêt quelques mois après le déblocage des fonds. Un gain précieux pour votre trésorerie personnelle lorsque vous devez encore payer un loyer. Le différé de remboursement sera partiel ou total selon les cas.
- La clause de report d’échéance : vous pouvez connaître un souci à un moment donné ou avoir un projet à financer. Il est alors possible de suspendre une ou plusieurs échéances de crédit pendant une durée précisée.
Les implications d'un contrat de prêt immobilier
Comme tout contrat, l’offre de prêt signée génère des obligations pour le prêteur et pour l’emprunteur.
Les obligations de l'emprunteur
La principale obligation de l’emprunteur est de rembourser le prêt aux échéances programmées.
Les obligations du prêteur
La principale obligation du prêteur est de débloquer les fonds au moment opportun : totalement avant la transaction dans la plupart des cas, ou de manière progressive en cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou de travaux.
Le formalisme du prêt immobilier
Que faire en cas d’erreur dans un contrat de prêt ?
Les erreurs sont possibles dans un contrat de prêt ! L’emprunteur doit donc vérifier avec une grande attention les informations clés du contrat, notamment :
- l’absence d’erreur dans le nom des parties ;
- le montant, la durée et l’objet du prêt ;
- la date de mise à disposition des fonds ;
- les garanties exigées ;
- l’adéquation de l’assurance avec les exigences de l’établissement prêteur ;
- le montant de l’indemnité de remboursement anticipé ;
- les modalités de modularité du prêt, etc.
Le courtier vous accompagne pour obtenir et négocier une offre de prêt. Il est présent jusqu’à la signature du contrat de prêt pour vous éclairer sur toute interrogation. Son expertise et son professionnalisme sont rassurants pour l’emprunteur avant qu’il ne s’engage sur 15 ou 20 ans.
L’évolution du contrat de prêt
Un crédit immobilier est conclu pour de nombreuses années. Au cours de cette longue période, la vie de l’emprunteur peut connaître de grands changements : divorce, décès, diminution des ressources, déménagement, etc.
Si l’objectif du contrat de prêt est d’encadrer les droits et les devoirs de chaque partie, il doit aussi faire preuve de souplesse pour s’adapter aux aléas de la vie. L'assurance emprunteur intervient dans les cas les plus graves. Pourtant, de nombreuses situations ne sont pas couvertes par l’assurance.
L’emprunteur doit donc s’attacher à bien négocier toutes les clauses, aux côtés de son courtier. S’il se focalise uniquement sur le taux d’intérêt et l’obtention du crédit immobilier, de mauvaises surprises risquent d’affecter le remboursement du prêt.
Les points de vigilance dans un contrat de prêt
Une clause abusive ?
Il est opportun de faire appel à un courtier pour se prémunir contre certains problèmes. Par exemple, la première chambre civile de la Cour de cassation a décidé, le 20 janvier 2021, qu’une banque pouvait exiger le remboursement intégral du capital prêté. Dans cette affaire, une clause du contrat de prêt prévoyait cette possibilité. La juridiction n’a pas estimé cette clause abusive, dans son appréciation au cas par cas. Il faut dire que les emprunteurs avaient menti sur leurs revenus pour obtenir le crédit !
Nullité du contrat de prêt immobilier ?
Pour la Cour de cassation, l'offre de prêt est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, de la vente immobilière. En clair, si la transaction ne se signe pas dans un délai raisonnable, le contrat de prêt est annulé.
Les juges estiment alors que la banque doit obtenir la restitution des sommes remises, mais ne peut obtenir de pénalités liées à son préjudice. Les frais de dossier limités peuvent être dus. Pour éviter cela, la banque adresse au notaire chargé de la vente le capital débloqué quelques jours seulement avant la date de signature.
Autre motif d’annulation d’un crédit immobilier : si les prêts complémentaires sollicités sont refusés remettant en cause le financement global du projet immobilier. Le prêt refusé doit représenter plus de 10 % du montant total. En pratique, la banque adresse les offres de prêts simultanément dans la plupart des cas.
Mis à jour le 30/05/2025 à 16:44