Tout savoir sur le prêt relais adossé
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Besoin d’une plus grande maison ou envie de changer de région ? Lorsqu’on est déjà propriétaire de sa résidence principale, il peut être difficile de mener de front l’acquisition d’un nouveau bien et la revente de son bien actuel. Mais c’est sans compter sur le prêt relais ! Grâce à ce prêt immobilier spécifique, vous pouvez acheter votre nouveau bien avant même d’avoir revendu votre résidence actuelle, ce qui vous permet de gagner du temps tout en ne ratant aucune opportunité.
S’ils répondent toujours à un même objectif, il convient de noter qu’il existe différents types de prêts relais, qui s’adaptent aux différentes situations et montages souhaités par les acquéreurs. Dans cet article, les experts CAFPI vous expliquent plus en détails le prêt relais “adossé”, qui permet de donner une nouvelle dimension à son patrimoine immobilier. Fonctionnement, avantages, inconvénients, coût… Voici tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais adossé.
- Le prêt relais adossé permet à un particulier déjà propriétaire de sa résidence principale de financer l’achat d’une nouvelle résidence avant d’avoir pu revendre son bien.
- Contrairement à un prêt relais sec, le prêt relais adossé permet de combiner un prêt relais à un prêt immobilier “classique”, afin de pouvoir acquérir un bien d’une valeur supérieure à celui que l’on souhaite revendre.
- Le montant du prêt relais est fixé selon la valeur du bien à vendre, à hauteur de 70 ou 80 % du prix estimé. Le montant du prêt amortissable adossé dépend des capacités de financement de l’emprunteur.
- Tant que son bien n’a pas été vendu, l’emprunteur rembourse les intérêts du prêt relais et les mensualités du prêt adossé. Il remboursera le prêt relais en une seule fois grâce au produit de la vente, et le prêt adossé selon les échéances définies.
Qu'est-ce qu'un prêt relais adossé ?
Le prêt relais adossé est un prêt relais spécifique, qui s’adresse à un projet immobilier particulier. Pour le comprendre, il convient d’abord d’appréhender le fonctionnement général d’un prêt relais.
Le prêt relais : définition générale
Le prêt relais est un crédit immobilier qui permet de financer des projets d’achat et de revente simultanés. Ils permettent à des acquéreurs qui sont déjà propriétaires d’un bien de réaliser leur nouvel achat avant d’avoir pu revendre le logement qu’ils possèdent, afin de leur éviter d’avoir à rembourser plusieurs crédits en même temps. C’est donc un prêt accordé sur un temps court, de deux ans maximum, afin de laisser le temps à l’acquéreur de revendre son logement.
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts du prêt relais. Le capital, lui, est remboursé au terme du crédit. Le montant d’un prêt relais dépend du prix estimé du bien à vendre, puisqu’il est remboursé grâce au produit de la vente de l’ancien bien immobilier de l’emprunteur.
Le prêt relais adossé : un prêt relais associé à un crédit immobilier classique
Le prêt relais adossé, parfois appelé prêt relais associé, jumelé ou couplé, est un prêt relais spécifique qui permet d’associer un prêt relais à un prêt amortissable classique. Il offre ainsi à l’emprunteur la possibilité d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à celle du bien qu’il souhaite revendre.
Le montant du prêt relais dépend de la valeur estimée du prêt à revendre, tandis que le montant de l’autre prêt est défini en fonction des capacités de remboursement de l’emprunteur.
Quelle est la différence entre un prêt relais adossé et un prêt relais sec ?
Le prêt relais sec, comme son nom l'indique, est un prêt relais souscrit seul. Comme il n’est pas associé à un crédit immobilier amortissable, il est censé couvrir à lui seul l’achat du nouveau bien. Cela signifie donc qu’il ne peut être employé que pour financer l’achat d’un bien immobilier d’une valeur inférieure à celle du bien revendu, à moins d’avoir un apport personnel assez important pour financer le reste de l’opération.
Pour les banques, le prêt relais sec est moins sécurisant que le prêt relais adossé, puisqu’elle ne peut avoir la certitude que le bien que possède l’emprunteur sera bien vendu au prix qu’il espère. Elles se montrent ainsi plus frileuses face à ce type de prêt, surtout si le bien à vendre n’est pas sous compromis au moment de la demande.
Quelles sont les conditions d'éligibilité d’un prêt relais adossé ?
Le prêt relais adossé est un prêt immobilier accordé seulement pour des projets spécifiques, ce qui implique certaines conditions d’éligibilité.
Les conditions relatives au prêt relais
Pour pouvoir bénéficier d’un prêt relais, il faut forcément être propriétaire d’un bien immobilier que l’on souhaite revendre dans le but de financer un nouvel achat.
Pour prouver le sérieux de sa demande, l’emprunteur doit pouvoir montrer à la banque qu’il a déjà effectué plusieurs démarches pour la revente de son bien. Une estimation de la valeur du bien par un professionnel est indispensable pour que la banque puisse fixer le montant du prêt relais. De même, il faut que le bien soit prêt à être vendu, voire déjà sur le marché, pour que le projet semble réaliste.
Les conditions relatives au crédit immobilier
Pour ce qui est du prêt amortissable adossé au prêt relais, l’emprunteur doit répondre aux mêmes exigences que pour n’importe quel crédit immobilier. Il doit disposer de capacités de remboursement suffisantes pour prendre en charge son nouveau crédit. Son taux d’endettement doit alors être suffisamment bas et ses revenus suffisamment élevés, pour qu’il puisse assumer ses futures mensualités.
Comme pour n’importe quel crédit immobilier, l’emprunteur doit disposer d’un apport suffisant pour prendre en charge les frais d’acquisition de son nouveau bien. La souscription d’une assurance emprunteur est également indispensable.
Si vous souhaitez obtenir un prêt relais adossé pour votre projet, vous pouvez faire appel à un courtier immobilier CAFPI pour être aidé dans le montage de votre dossier. C’est l’assurance d’obtenir votre crédit au meilleur taux et dans les meilleures conditions.
Comment fonctionne un prêt relais adossé ?
Comme il associe deux crédits distincts, le prêt relais adossé à un fonctionnement spécifique. Voici quelques clés pour mieux comprendre le remboursement de ce crédit.
Comment se déroule le remboursement d’un prêt relais adossé ?
Lorsqu’il souscrit à un prêt relais adossé, l’emprunteur doit rembourser dans un même temps les intérêts de son prêt relais et les mensualités (intérêts et capital) de son prêt amortissable.
Au moment de la revente du bien, l’emprunteur solde son prêt relais grâce au produit de la vente. Il ne lui reste plus qu’à rembourser son prêt immobilier selon les modalités définies, Le prêt relais est remboursé en intégralité à la revente de l’ancien bien, tandis que le crédit immobilier est remboursé au terme de la durée d’emprunt définie.
Si le produit de la revente est plus élevé que le montant du prêt relais, l’emprunteur peut décider de garder cette somme pour en disposer à sa guise, ou bien de procéder à un remboursement anticipé partiel de son crédit immobilier afin d’en diminuer la durée ou les mensualités.
Quel est le montant maximal d’un prêt relais ?
Le montant d’un prêt relais adossé correspond en réalité à deux montants :
- Celui du prêt relais ;
- Celui du crédit immobilier “classique” adossé au prêt relais.
Le montant maximal du crédit immobilier adossé dépend directement des capacités de remboursement de l’emprunteur : ses charges, ses revenus, son taux d’endettement, son reste à vivre… Il est défini aussi en fonction de la durée de l’emprunt.
Le montant du prêt relais, lui, dépend uniquement de la valeur du bien à vendre. Il équivaut généralement à 70 ou 80 % du prix du bien, et peut varier selon l’assurance qu'à la banque de voir la vente se réaliser. Par exemple, elle sera plus encline à vous accorder un prêt de 80 % de la valeur du bien si vous avez déjà signé un compromis avec un acquéreur !
Un exemple de prêt relais adossé
Un particulier possède un appartement d’une valeur de 250 000 €. Il souhaite acquérir une villa d’une valeur de 350 000 €. Il a fini de rembourser le prêt immobilier de son appartement et n’a pas d’autre crédit en cours et dispose d’un apport de 20 000 €.
Il a donc besoin d’un financement de 330 000 € pour acheter sa villa. Sa banque lui accorde un prêt relais de 187 500 € sur 2 ans (soit 75% de la valeur estimée de l’appartement) et un crédit immobilier de 142 500 € sur 20 ans.
Il dispose alors de deux ans pour revendre son bien, en espérant le vendre à un prix supérieur à 187 500 € pour pouvoir solder son prêt relais sans encombre.
Quels sont les avantages et les risques du prêt relais adossé ?
Comme chaque prêt immobilier, le prêt relais adossé comporte son lot d’avantages et de risques pour l’emprunteur.
Les avantages du prêt relais adossé
Le prêt relais adossé permet de gagner en tranquillité pour son changement de résidence, notamment en se libérant des contraintes suivantes :
- Ne pas avoir à attendre de vendre son bien pour pouvoir en acheter un nouveau ;
- Ne pas avoir à déménager dans une résidence temporaire entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau ;
- Ne pas avoir à rembourser un nouveau crédit immobilier avant d’avoir pu déménager ;
- Pouvoir acheter un bien d’un montant supérieur à son bien actuel (contrairement à un prêt relais sec) ;
Les risques du prêt relais adossé
Les risques du prêt relais adossé sont sensiblement les mêmes que pour n’importe quel prêt relais, à savoir, les difficultés engendrées par une vente qui ne se passe pas comme prévu :
- Un bien qui peine à se vendre et qui n’est pas vendu dans le délai imparti ;
- Un bien qui est vendu à un prix inférieur que celui prévu, voire inférieur au montant du prêt relais
- Des intérêts qui peuvent coûter cher lorsque le prêt relais tarde à être remboursé ;
- Une gestion financière qui peut être difficile entre les intérêts du prêt relais et les mensualités du crédit amortissable.
Que se passe-t-il si on ne parvient pas à vendre son bien dans le temps imparti ?
Si vous n’arrivez pas à vendre votre bien sous deux ans, la banque peut vous proposer plusieurs solutions.
- Vous pouvez ainsi vous voir accorder un délai supplémentaire, notamment si la vente est imminente.
- Si vous n’avez aucun acheteur potentiel, elle vous proposera plutôt de transformer votre prêt relais adossé en un prêt immobilier classique, ce qui vous obligera à négocier un nouveau prêt.
Dans tous les cas, à moins que vous ayez déjà signé un compromis, vous risquez d’être contraint de baisser le prix de vente de votre bien pour accélérer les choses.
Mis à jour le 27/09/2024 à 11:02