Le prêt relais sec
5 min de lecture
Acheter un nouveau bien immobilier avant de vendre son bien actuel ? Cela est possible et réalisable grâce au prêt relais sec, un crédit à court-terme, à condition que le montant de votre nouvelle acquisition soit inférieur ou égal à celui du bien que vous vendez. Ce type de financement permet ainsi d’acheter sans attendre la vente de l’ancien bien, ce qui est un avantage majeur pour un acheteur pressé.
Zoom sur ce type de prêt immobilier.
- Le prêt relais sec permet d'acheter un nouveau bien immobilier avant la vente du bien actuel.
- A l’inverse du prêt relais adossé, il ne nécessite pas de complément avec un autre prêt immobilier.
- La durée du prêt relais sec est généralement de 12 mois, renouvelable une fois.
- Ses mensualités de remboursement sont principalement composées d'intérêts.
- Le montant du prêt relais sec représente entre 50% et 80% de la valeur du bien à vendre.
- Son remboursement peut se faire avec une franchise partielle ou totale.
Prêt relais sec : définition
Un prêt relais sec est un crédit immobilier à court terme qui permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son bien actuel.
Il s'agit d'une solution pratique pour financer l'achat d'un bien, sans attendre que la vente de l'ancien logement soit conclue.
Contrairement à un prêt relais adossé, qui combine un crédit relais et un prêt immobilier classique, le prêt relais sec ne repose que sur la valeur estimée du bien à vendre. Il couvre généralement entre 50% et 80% de la valeur de l’ancien bien, et le remboursement se fait dès que la vente de l'ancien bien est réalisée, avec le produit de cette vente.
Le prêt relais adossé, en revanche, comprend à la fois un crédit relais, qui est remboursé selon la vente du bien, et un prêt immobilier classique, permettant de financer le complément nécessaire à l'achat. Ce modèle est utilisé lorsque la vente du bien ne suffit pas à couvrir l’intégralité du prix d'achat du nouveau bien, ou lorsque l’emprunteur a besoin d’un financement supplémentaire.
Fonctionnement du prêt relais sec
Le fonctionnement du prêt relais sec repose sur un principe de financement temporaire. Le prêt est accordé sur une période relativement courte, généralement entre 12 et 24 mois. Il est destiné à permettre l'achat d'un bien immobilier sans attendre la vente de l’ancien.
Une fois la vente conclue, l’emprunteur rembourse le prêt relais sec avec le produit de la vente.
Comment le prêt relais sec facilite l'achat d'un nouveau bien ?
Le prêt relais sec offre l'avantage de ne pas avoir à vendre son bien actuel pour pouvoir en acheter un nouveau. Cela permet une transition fluide, avec la possibilité de déménager dans un bien qui correspond à ses besoins sans devoir attendre la vente de l'ancien logement. Ce type de financement est particulièrement utile dans des situations où la vente de l'ancien bien prend plus de temps que prévu, ou si l'acheteur trouve une occasion unique qu’il ne veut pas manquer.
Les spécificités du prêt relais sec
Le prêt relais sec présente quelques spécificités qu'il convient de connaître.
- Il ne couvre généralement qu'une partie de la valeur de l'ancien bien, ce qui implique que l'emprunteur doit posséder une part d'apport pour compléter le financement. Par exemple, si vous avez un bien à vendre d’une valeur de 200 000 €, la banque pourra vous prêter entre 100 000 € et 160 000 €, mais l’emprunteur devra trouver un financement supplémentaire ou disposer d’un apport personnel pour combler la différence, si besoin.
- En outre, le prêt est généralement remboursé en une seule fois, après la vente du bien immobilier, ce qui entraîne des délais à respecter pour éviter tout désagrément.
Le remboursement du prêt relais sec
Le prêt relais sec a une durée générale de 12 mois, renouvelable une fois.
Le remboursement peut être effectué de deux manières :
- En franchise partielle
Dans le cas de la franchise partielle, vous ne payez mensuellement que les intérêts et l'assurance pendant la période de relais, et vous remboursez le capital une fois que vous avez vendu votre bien (ce qui est la formule la plus courante pour un prêt relais sec).
Cette option permet de réduire les mensualités pendant la période de prêt, mais les intérêts peuvent s'accumuler. - En franchise totale
Avec la franchise totale, vous ne payez que l'assurance pendant la période de relais, puis vous remboursez les intérêts et le capital en une seule fois lorsque vous soldez le prêt relais.
Ce mode de remboursement entraîne un coût plus élevé, car les intérêts sont capitalisés chaque mois sur le montant total du prêt, mais cette option peut être intéressante si vous souhaitez alléger vos mensualités
Dans tous les cas, aucun frais d'indemnités de remboursement anticipé n'est généré en cas de remboursement anticipé d'un prêt relais, qu'il soit sec ou adossé.
Différence entre prêt relais sec et prêt relais adossé
Le prêt relais adossé, également connu sous les noms de prêt relais couplé ou prêt relais jumelé, se compose de deux parties distinctes : un prêt relais à rembourser dans un délai maximum de deux ans, et un crédit immobilier classique.
En revanche, le prêt relais sec peut convenir dans trois situations :
- Le financement d'un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure à celle du logement précédent.
- Le bien que vous souhaitez acheter n’est pas forcément moins cher que celui que vous vendez, mais vous disposez d’un apport personnel qui permet de couvrir totalement l’achat.
- Vous avez soldé ou quasiment soldé votre crédit précédent.
Le choix entre un prêt relais sec ou adossé dépend de votre situation financière et de la valeur du bien que vous souhaitez acquérir.
- Si la vente de votre logement actuel vous permet de rembourser vos crédits en cours et d'acheter votre nouveau bien, le prêt relais sec est approprié.
- Dans le cas contraire, il est recommandé de souscrire un prêt relais adossé.
Les conditions à remplir pour bénéficier d’un prêt relais sec
Critères d'éligibilité et d'obtention
Pour bénéficier d’un prêt relais sec, certaines conditions doivent être remplies.
La banque commence généralement par évaluer la valeur du bien à vendre.
Puis comme pour toute demande de crédit immobilier, il vous faudra prouver une situation financière stable : votre salaire net et vos charges mensuelles sont donc pris en compte, afin de vérifier que l’éventuel écart entre le prix de vente estimé du bien immobilier et le prix de vente réel sera couvert.
De plus, vous devrez respecter un taux d'effort maximum de 35 %, conformément aux recommandations du Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF).
Autrement dit, vos mensualités ne devront pas représenter plus de 35 % de votre reste à vivre (soit vos revenus nets après déduction de vos charges).
Avant de vous lancer dans un prêt relais sec, réalisez des simulations pour estimer vos capacités financières.
Pourquoi un prêt relais sec peut-il être refusé par une banque ?
Le prêt relais sec peut être refusé par la banque pour plusieurs raisons.
- L’une des principales est une estimation trop basse de la valeur du bien immobilier à vendre, qui ne permet pas de couvrir suffisamment le montant du prêt.
- D'autres critères incluent la solvabilité de l’emprunteur et la capacité de remboursement, ainsi que des risques liés au marché immobilier. Par exemple, si le marché immobilier est instable ou si votre bien n'est pas bien positionné par rapport aux prix du marché local, la banque pourrait juger que le prêt est trop risqué.
Combien emprunter avec un prêt relais sec ?
Le montant d'un prêt relais sec dépend de la valeur du bien que vous vendez, d'où l'importance de son estimation.
Estimation de la valeur de son bien
Cette estimation doit être réalisée par un professionnel, comme un agent immobilier ou un expert en évaluation de biens. Elle permet à la banque de calculer le montant exact qu'elle peut prêter à l’emprunteur, en fonction de la valeur réelle du bien immobilier.
Il est crucial de fixer un prix de vente adapté au marché pour éviter les retards et les complications lors de la procédure, ainsi que pour respecter les délais du prêt relais.
Le prix étant essentiel, il est indispensable de fournir à la banque au moins deux estimations de valeur de votre bien afin d’en justifier le prix, ou un mandat de vente exclusif auprès d’un agent immobilier.
Quel montant emprunter dans le cadre d’un prêt relais sec ?
Généralement, le montant d’un prêt relais sec représente entre 50% et 80% de la valeur actuelle du bien à vendre (le plus souvent 70%).
Ce pourcentage est influencé par l'avancement de la vente de votre ancien bien.
- Si vous avez déjà signé un compromis, les organismes financiers peuvent accorder un taux proche de 80%.
- En revanche, si vous en êtes encore aux négociations avec les agences immobilières, le pourcentage sera plus bas, généralement entre 50% et 60% maximum.
Dans l'idéal, il est donc préférable de solliciter un prêt relais le plus tard possible.
Quel est le taux d’un prêt relais sec ?
Le taux d'intérêt d'un prêt relais sec dépend de votre situation personnelle (revenus, charges, épargne, etc.) et des taux du marché.
Comme pour tout type de prêt, il est soumis à un taux d'usure, qui correspond au taux maximum légal fixé par la Banque de France. Ces taux sont révisés mensuellement et consultables sur le site de la Banque de France, ainsi que dans le Journal officiel.
Quelle assurance de prêt pour un prêt relais sec ?
Lorsque vous empruntez une somme importante, la banque exige généralement la souscription d'une assurance de prêt, y compris pour un prêt relais sec.
Cependant, vous avez le choix de votre assurance, conformément à la loi Lagarde de 2010.
Vous pouvez opter pour l'assurance groupe proposée par votre banque, mais vous avez également la possibilité de choisir une délégation d'assurance en vous tournant vers un organisme externe. Cette option peut vous aider à optimiser le coût total de votre prêt relais en réduisant le coût de l'assurance.
Frais associés à un prêt relais
Le coût d'un prêt relais sec ne se limite pas à l'emprunt initial.
Des frais de dossier, des intérêts pendant la durée du prêt et donc l’assurance emprunteur peuvent s'ajouter.
Risques liés à la vente du bien immobilier
L'un des principaux risques associés au prêt relais sec est la possibilité que le bien à vendre ne se vende pas dans les délais prévus. Cela peut entraîner des problèmes financiers, notamment si l'emprunteur n’est pas en mesure de rembourser le prêt relais dans le temps imparti.
De plus, des variations sur le marché immobilier peuvent affecter la valeur du bien, rendant difficile la vente ou obligeant à réduire le prix de vente.
Conseils pratiques pour optimiser l'utilisation d'un prêt relais sec
L'utilisation du prêt relais sec peut s'avérer particulièrement avantageuse si elle est bien gérée. Voici quelques conseils pour en tirer le meilleur parti.
Utilisation pour financer d'autres projets
Le prêt relais sec peut être une solution pour financer non seulement l’achat d’un nouveau bien, mais aussi d’autres projets personnels, à condition que la banque accepte ce type d’utilisation des fonds. Cela peut inclure des travaux de rénovation ou d’autres investissements liés à votre projet immobilier.
Rôle d'un courtier dans l'obtention d'un prêt relais sec
Un courtier peut être un allié précieux dans le cadre d'un prêt relais sec. Il permet de trouver les meilleures offres en termes de taux d’intérêt et de conditions de remboursement, ce qui peut faire une différence significative dans le coût total du prêt. Un courtier peut également aider à négocier avec les banques, surtout si l'emprunteur a des besoins spécifiques ou une situation financière complexe.
Mis à jour le 03/04/2025 à 15:02