Guide de l'assurance emprunteur pour prêt relais

Par Frédérique Moles - Mis à jour le 07/11/2024
5 min de lecture

Comprendre le prêt relais

Un prêt relais, c’est quoi ?

Un prêt relais permet de faire la transition entre la vente d’un bien et l’achat d’un autre. C’est un montage simple, mais il comporte quelques subtilités.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais obéit à des conditions strictes : 

• Le montant emprunté correspond à un pourcentage de la valeur du bien dont l’achat est envisagé (entre 50 % et 80 %) ;
• Les intérêts commencent à courir à la signature de l’offre de prêt ;
• La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois ;
• Le capital est remboursé à la vente de l’ancien immeuble, peu importe le moment où elle intervient en cours de prêt relais.

Par exemple, si le bien est estimé à 300 000 €, vous pouvez emprunter entre 150 000 € et 240 000 €.

La plupart des établissements de crédit exigent une estimation du bien en vente afin d’évaluer le montant du prêt nécessaire. Il est envisageable de réaliser un prêt relais adossé à un prêt immobilier standard si la valeur du nouveau bien est supérieure à celle de l’ancien. Le dispositif porte alors le nom de prêt relais adossé. 

Les avantages d’un prêt relais

Le prêt relais est utilisé lorsqu’une personne souhaite acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu son logement actuel. Ce type de crédit peut être souscrit dans le cadre d’un déménagement rapide par exemple (mutation professionnelle ou départ à la retraite). Il permet d’éviter des frais de location temporaires ou de garde-meubles.

C’est un dispositif utile lorsque l’emprunteur compte sur le prix de vente de son appartement ou de sa maison pour financer sa future acquisition. 

Inutile de surestimer le prix de vente de votre bien immobilier pour obtenir un capital plus important ! La banque procède à sa propre estimation, directement ou non, de la valeur du bien mis en vente.

Le coût d’un prêt relais

Le taux d’intérêt moyen d’un prêt relais est généralement supérieur à celui d’un crédit immobilier. Il existe toutefois une différence réelle de taux entre les établissements de crédit. Pour ce type d’emprunt, vendre son bien le plus rapidement possible est primordial. Plus sa durée est courte, moins l’emprunteur paye d’intérêts sur son prêt.

Les différentes formes de prêts relais

Il existe trois types de prêts relais : 

• Le prêt relais associé (aussi appelé prêt jumelé ou couplé) : le prix d’achat du nouveau logement est supérieur au prix de vente de l’ancien. La banque accorde un prêt relais adossé à un nouveau prêt immobilier.
• Le prêt relais sec : il est utilisé lorsque le prix de la nouvelle acquisition est inférieur à celui du bien vendu. L’emprunteur n’a donc pas besoin de souscrire un prêt amortissable complémentaire.
• Le prêt relais rachat : cela consiste à faire racheter son prêt relais par une banque pour lisser l’ensemble des mensualités.

Quelle franchise pour son prêt relais ? 

Le prêt relais n’est pas un prêt amortissable mais un prêt in fine. Aussi, les modalités de remboursement prévoient deux solutions : 

• une franchise totale de prêt relais : vous ne payez alors que l’assurance emprunteur pendant la période de vente de votre ancien logement
• une franchise partielle de votre prêt relais : vous versez les intérêts du crédit et l'assurance.

La franchise totale allège votre budget mensuel mais coûte aussi plus cher puisque les intérêts non remboursés produisent aussi des intérêts ! Tout dépend de votre situation financière. 

Assurance prêt relais : obligations et options 

Comme pour tout crédit immobilier, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur en contrepartie de l’attribution du prêt relais. L’assurance de prêt relais n’est donc pas une obligation légale mais une exigence bancaire.

L’objectif est de diminuer les risques de non-remboursement. L’assurance prend en charge tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû quand l’emprunteur est dans l’incapacité d’honorer ses engagements suite à un accident ou maladie prévu dans le contrat.

Les garanties obligatoires et optionnelles de l'assurance prêt relais

Du fait de la courte durée du prêt, les banques ont des exigences plus faibles. Seule la couverture des sinistres les plus graves est exigée : 

• La garantie décès : en cas de disparition de l’emprunteur, son assurance rembourse le capital restant dû.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : elle intervient lorsque l’assuré perd ses capacités physiques ou mentales et qu’il n’est plus en mesure d’assurer les actes simples du quotidien sans une aide extérieure : se laver, se nourrir, s’habiller et se déplacer. Il ne peut plus travailler. La compagnie d’assurance indemnise alors la banque à hauteur du capital restant dû.

La couverture des prêts relais fonctionne comme celle des crédits immobiliers traditionnels : 

• Elle possède une date d’échéance accolée à celle de l’emprunt-relais. Elle est amenée à s’arrêter au bout de deux ans maximum.
• Son taux est calculé en fonction du profil de l’assuré (situations personnelle, médicale et professionnelle) et du projet immobilier.
• Elle peut faire l’objet d’une délégation d’assurance.

Les risques couverts et les exclusions

Ici encore, aucune spécificité sur l’assurance d’un prêt relais. En tant qu’emprunteur, vous devez donc être vigilant sur certains points : 

• les limites d’âge : la prise en charge peut s’arrêter au-delà d’un âge variable selon les assureurs (60, 65 ou 70 ans). 
• les exclusions : suicide, guerre, pratique de sport à haut risque, etc.

Il faut lire avec attention les conditions contractuelles attentivement. 

La législation et l'assurance prêt relais

La législation a largement profité aux emprunteurs. Ils sont désormais libres de choisir leur assurance emprunteur.

• Pour rappel, la loi Lagarde en 2010 ouvre la porte à la délégation d’assurance. La seule exigence est d’obtenir des garanties au moins similaires à celles du contrat groupe proposé par la banque.
• Depuis 2014, la loi Hamon autorise le changement d’assurance au cours de la première année du prêt. Puis l’amendement Bourquin ouvre la possibilité de changer d’assurance à chaque date anniversaire.
• Enfin, la loi Lemoine autorise depuis 2022 à résilier et changer à tout moment d’assurance de prêt immobilier, sans frais.

Ces lois s’avèrent très utiles pour des prêts immobiliers à long terme. En revanche, pour l’assurance d’un prêt relais, qui dure un an ou deux, il est recommandé de bien choisir l'assurance dès le départ. Ensuite, vous aurez à cœur de mettre toute votre énergie dans la vente du bien ! 

La délégation d’assurance de prêt relais

Les emprunteurs peuvent mettre en place la délégation d’assurance de leur prêt relais : 

• Avant de signer leur offre de prêt ;
• À tout moment au cours de leur crédit-relais.

S’ils décident de souscrire une assurance individuelle, à la place du contrat groupe, ils doivent en informer leur banque par courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception. Mais quels sont les avantages d’une assurance emprunteur individuelle ? 

• un tarif souvent moins élevé si vous n’avez pas de risques spécifiques
• des garanties plus adaptées à votre profil
• la possibilité de personnaliser complètement les modalités de votre contrat d’assurance

L’établissement de crédit dispose de dix jours pour se prononcer sur la délégation d’assurance. S’il l’accepte, il émet un avenant avec les modifications. Il peut la rejeter uniquement si la nouvelle police ne respecte pas l’équivalence des garanties avec le contrat groupe.

La délégation d’assurance est gratuite. L’organisme bancaire ne peut pas demander de pénalités ni augmenter son taux d’intérêt pour compenser sa perte de revenus.

Choisir et souscrire une assurance prêt relais 

Comment choisir une assurance de prêt relais ?

Pour obtenir un contrat adapté à sa situation, comparer les offres est indispensable. Identifier ses besoins, son budget maximum et les spécificités de son profil facilite la sélection d’un contrat d’assurance. Si un risque précis existe, il doit le garantir en priorité. 

Le prix est un critère primordial. Il ne faut toutefois pas se baser sur ce seul indice. Les garanties doivent être suffisamment protectrices.

Faire appel aux services d’un courtier représente un réel avantage et vous fait gagner du temps. Les missions du courtier consistent à : 

• Trouver les contrats d’assurance adaptés à la situation de son client ; 
• Proposer les meilleures conditions contractuelles et financières ; 
• Conseiller son client ; 
• Effectuer les démarches administratives liées à la délégation d’assurance.

Les courtiers CAFPI accompagnent les emprunteurs tout au long de leur projet immobilier avec un prêt relais. 

Les démarches pour souscrire une assurance prêt relais

Une fois la meilleure offre choisie, vous allez compléter et signer votre contrat d’assurance de prêt relais.

En cas de délégation, vous informez la banque, de préférence par lettre recommandée, et lui transmettez la copie du contrat. L’équivalence des garanties doit être respectée.

Adapter son assurance à sa situation personnelle

Le calcul du coût de l’assurance de prêt relais se base sur plusieurs facteurs : 

• votre âge, 
• votre profil santé, 
• votre profession.

Certaines assurances sont plus intéressantes pour les jeunes ou pour les seniors. Votre courtier CAFPI saura vous orienter vers la meilleure assurance.  

L’optimisation du coût de l’assurance prêt relais vient aussi de la quotité choisie : 

• Si vous êtes l’unique souscripteur du prêt-relais, vous devez être couvert à 100 % sur les deux risques décès et PTIA. 
• Si vous empruntez avec votre conjoint, la quotité de votre assurance emprunteur est libre mais la somme des quotités doit couvrir au moins 100 % du prêt. Dans le cas d’une répartition 50 / 50, le montant pris en charge est de moitié. Rien n’empêche de prévoir 70 / 30 ou même 100 / 100. Ici encore, en cas de doute, votre courtier vous aide à faire le bon choix.  

Après la vente du bien : remboursement et assurance

Modalités de remboursement du prêt et de l'assurance 

Votre premier bien immobilier est vendu !

Le remboursement du prêt relais commence dès la signature de l’offre de prêt pour se terminer au moment de la vente du premier bien détenu. Ce remboursement anticipé est prévu dès l’origine du prêt relais et ne fait pas l’objet de pénalités.

En revanche, vous disposez d’une somme d’argent complémentaire que vous pouvez affecter au remboursement partiel du prêt immobilier éventuellement souscrit. Il est donc préférable de négocier l’absence d’indemnités de remboursement anticipé en cas de remboursement partiel du prêt.

Dès que le prêt relais est remboursé, vous n’avez plus à payer l’assurance de prêt relais ! Si vous avez opté pour un contrat groupe, la banque se charge de mettre un terme à l'assurance. En cas de délégation, c’est à vous d’informer l’assureur de la fin du prêt. En général, cela s'effectue par lettre recommandée mais vérifiez les termes de votre contrat d’assurance de prêt relais. 

Par Frédérique Moles, Chef de projet marketing digital
Mis à jour le 07/11/2024 à 16:01

Frédérique a commencé sa carrière en 2011, se spécialisant dans le marketing pour le secteur immobilier. Au fil des années, elle a acquis une solide expérience et des connaissances approfondies dans ce domaine. En 2017, elle a rejoint CAFPI, élargissant son champ d’expertise pour inclure le crédit immobilier et l’assurance emprunteur. Sa contribution significative à ces domaines est démontrée par ses nombreux écrits sur ces sujets sur le site www.cafpi.fr. Actuellement, elle est en charge des activités digitales sur le site CAFPI, où elle continue de faire preuve de son expertise et de son engagement pour rendre accessible le monde parfois complexe du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur. > Linkedin