Investissement locatif : tout sur l'assurance emprunteur
6 min de lecture
Aujourd’hui, il existe plusieurs façons de financer un investissement locatif. La plupart du temps, faire appel à un établissement bancaire est nécessaire. Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’assurance emprunteur reste essentielle lors de la mise en place de l’emprunt. Les banques exigent ce type de protection pour prêter, même dans le cadre d’un achat pour louer. CAFPI détaille les modalités de l’assurance de prêt pour un investissement locatif.
- L'investissement locatif permet de diversifier ses revenus, de se constituer un patrimoine et de profiter d'avantages fiscaux.
- Pour sécuriser cet investissement, l'assurance emprunteur est généralement exigée par les banques, bien qu'elle ne soit pas légalement obligatoire.
- Elle offre des garanties minimales telles que le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, auxquelles peuvent s'ajouter des options supplémentaires selon les besoins de l'emprunteur.
- Deux types de contrats d'assurance sont disponibles : le contrat groupe de la banque, plus simple mais souvent moins personnalisé, et la délégation d'assurance, qui permet une couverture adaptée et souvent plus économique.
- Il est également possible de changer d'assurance en cours de prêt pour optimiser les coûts, en respectant certaines conditions légales.
- Enfin, pour les investisseurs via une SCI, les primes d'assurance peuvent être déduites des revenus fonciers, allégeant ainsi la fiscalité.
Définition de l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est une protection liée à un crédit immobilier, qui permet de couvrir tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû en cas de sinistre.
Les garanties incluses dans le contrat couvrent au minimum le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie, et peuvent également s'étendre à l'invalidité, l'incapacité de travail, et la perte d'emploi.
Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l'assurance emprunteur est généralement exigée par les établissements bancaires pour sécuriser les emprunteurs et assurer le remboursement du prêt en cas de défaillance.
Assurance emprunteur et investissement locatif
L’investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le mettre en location.
Ce type d'investissement peut répondre à divers objectifs :
- constitution d’un patrimoine,
- complément de revenus,
- réalisation d’une plus-value en cas de revente,
- ou encore bénéficier d’une fiscalité avantageuse via des dispositifs comme la loi Pinel, Malraux ou Censi-Bouvard.
L’emprunteur peut investir en tant que particulier ou via une société, comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).
Lors d’un emprunt immobilier pour un investissement locatif, une assurance emprunteur est souvent exigée par les banques, bien que non obligatoire par la loi. Les établissements bancaires sont généralement moins exigeants sur les garanties pour un prêt locatif, car les loyers perçus couvrent en partie les mensualités du prêt.
Quels sont les différents contrats proposés ?
Deux types de contrats sont généralement proposés :
- le contrat groupe de la banque
- et la délégation d’assurance, qui permet de choisir une assurance externe.
La délégation offre une personnalisation plus fine, en tenant compte de la situation personnelle de l'emprunteur, ce qui peut réduire le coût de l'assurance.
Le choix du contrat doit toutefois respecter les garanties minimales exigées par la banque pour être accepté.
Si l’assuré prévoit de revendre rapidement le bien immobilier, le prêt sera alors remboursé par anticipation. Dans ce cas, il sera plus avantageux de choisir une assurance avec un taux basé sur le capital initial. En effet, avec un taux calculé sur un capital restant dû, l’assuré ne profitera pas de la diminution des cotisations.
Est-il possible de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt ?
Oui, il est possible de changer d’assurance emprunteur en cours de prêt, grâce à plusieurs lois.
La loi Hamon permet un changement dans les 12 mois suivant la signature du prêt, tandis que l'amendement Bourquin autorise une résiliation annuelle à la date anniversaire du contrat.
La loi Lemoine, plus récente, permet un changement à tout moment, sous réserve de respecter l'équivalence des garanties.
Quelles sont les démarches pour changer d'assurance emprunteur en cours de contrat pour un investissement locatif ?
Pour changer d’assurance emprunteur en cours de contrat, il faut d'abord comparer les offres disponibles pour vérifier que la nouvelle assurance offre des garanties équivalentes ou supérieures à celles du contrat groupe.
Une fois la nouvelle assurance choisie, il convient d’envoyer une demande de substitution à la banque, accompagnée du nouveau contrat et de la fiche standardisée d’information (FSI). La banque dispose de 10 jours pour accepter ou refuser la demande, justifiant sa décision par écrit en cas de refus.
La durée du prêt immobilier locatif
La durée d’un prêt immobilier locatif influence directement son coût total : une durée plus courte permet de bénéficier de taux d’intérêt plus bas, mais augmente les mensualités. Inversement, un prêt plus long réduit les mensualités mais augmente le coût global du crédit en raison des intérêts cumulés sur une période plus longue.
Quels sont les impacts de la durée du prêt sur le coût de l'assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
La durée du prêt a un impact direct sur le coût de l’assurance emprunteur. Plus le prêt est long, plus l’assurance est coûteuse, car le risque pour l’assureur augmente avec le temps. Le choix entre une assurance basée sur le capital emprunté ou le capital restant dû peut également modifier le coût total de l’assurance.
Les garanties exigées dans le cadre d'un investissement locatif
Dans le cadre d’un investissement locatif, on distingue 2 types d’assurances.
Les garanties exigées pour l'assurance emprunteur dans le cadre d'un investissement locatif
Pour un prêt locatif, les banques exigent généralement des garanties minimales, telles que la garantie décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA), qui sont obligatoires.
L'emprunteur peut, selon ses besoins, ajouter des garanties facultatives telles que l'invalidité ou l'incapacité temporaire totale, offrant ainsi une couverture plus large.
Les assurances liées au bien immobilier
Outre l'assurance emprunteur, il existe d'autres assurances liées à la gestion et à la protection du bien immobilier.
- Depuis la loi Alur de 2014, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), incluant la garantie responsabilité civile, est obligatoire pour les propriétaires.
- En complément, la garantie des loyers impayés, bien que facultative, protège le propriétaire en cas de non-paiement des loyers et peut inclure des options comme la prise en charge des dégradations locatives et des frais juridiques.
La garantie Visale est une option gratuite, couvrant les loyers impayés et les dégradations pour certains profils de locataires, notamment les jeunes et les salariés en mobilité professionnelle.
Comparaison des contrats groupe et des contrats individuels
Quels sont les avantages et inconvénients des contrats groupe et des contrats individuels pour l'assurance emprunteur ?
Les contrats groupe sont des assurances emprunteur proposées par les banques, regroupant les emprunteurs au sein d'un même contrat. L'avantage principal est la simplicité : la souscription est rapide et intégrée au prêt. Cependant, ces contrats sont standardisés et ne tiennent pas compte des spécificités individuelles, ce qui peut entraîner des cotisations plus élevées pour certains profils (jeunes, non-fumeurs, etc.). De plus, le coût est souvent fixe, sans possibilité de réduction au fil du temps.
De leur côté, les contrats individuels, obtenus via la délégation d’assurance, offrent une couverture personnalisée en fonction du profil de l'emprunteur (âge, état de santé, profession, etc.). Cela permet généralement de bénéficier de tarifs plus compétitifs et d’une couverture mieux adaptée aux besoins spécifiques. L'inconvénient est que le processus de souscription peut être plus complexe et long, nécessitant une comparaison détaillée des offres disponibles pour choisir la meilleure option.
Comment fonctionne la délégation d'assurance pour un investissement locatif et quels sont ses avantages par rapport au contrat groupe ?
La délégation d'assurance permet à l'emprunteur de souscrire une assurance emprunteur auprès d’un assureur autre que celui proposé par la banque prêteuse.
Pour un investissement locatif, cela peut offrir plusieurs avantages :
- Tout d'abord, la délégation permet de personnaliser les garanties en fonction des besoins spécifiques du projet locatif, par exemple en choisissant des couvertures plus étendues ou en adaptant les quotités d’assurance.
- Un autre avantage significatif est le coût. Les contrats individuels obtenus via la délégation d’assurance sont souvent moins chers que les contrats groupe, surtout pour les profils jeunes et en bonne santé.
- De plus, en optant pour une assurance dégressive, dont les cotisations diminuent avec le capital restant dû, l'emprunteur peut réaliser des économies supplémentaires au fil du temps.
- Enfin, la délégation d’assurance permet une plus grande flexibilité. L’emprunteur peut changer d’assurance à tout moment, en fonction de l’évolution de son profil ou des conditions du marché, pour bénéficier de meilleures offres.
Comment choisir la meilleure assurance emprunteur en fonction du profil de l'investisseur et des critères de son projet d'investissement locatif ?
Le choix de la meilleure assurance emprunteur dépend du profil de l’investisseur et des caractéristiques spécifiques de son projet d’investissement locatif.
- Pour un investisseur jeune et en bonne santé, un contrat individuel via la délégation d’assurance est souvent plus avantageux, car il permet de bénéficier de tarifs personnalisés et généralement plus bas que ceux des contrats de groupe.
- Si l’investisseur est dans une profession à risque ou présente des antécédents de santé, il est important de comparer les garanties offertes pour s'assurer d'une couverture adéquate.
Les critères du projet d’investissement locatif jouent également un rôle clé.
Par exemple, pour un projet à long terme, il peut être intéressant de choisir une assurance dégressive, dont les cotisations diminuent au fur et à mesure du remboursement du capital.
Si le bien locatif est destiné à être revendu à court ou moyen terme, une assurance avec un taux basé sur le capital initial peut s’avérer plus avantageuse.
Enfin, il est essentiel de vérifier que l’assurance choisie offre une couverture suffisante pour les garanties minimales exigées par la banque, tout en offrant des options supplémentaires adaptées au projet.
Quels sont les conseils pratiques pour réduire le coût de l'assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
Réduire le coût de l’assurance emprunteur pour un investissement locatif peut se faire par plusieurs stratégies :
- La délégation d’assurance reste l’un des moyens les plus efficaces pour obtenir une prime plus avantageuse. En comparant les offres de différents assureurs, l’investisseur peut choisir une couverture qui correspond précisément à son profil, souvent à un coût inférieur à celui du contrat groupe proposé par la banque.
- Il est recommandé de choisir une assurance dégressive, qui suit la baisse du capital restant dû. Cela permet de diminuer progressivement les cotisations au fur et à mesure que le prêt est remboursé. Opter pour une couverture limitée aux garanties essentielles (décès, perte totale et irréversible d’autonomie) peut également réduire le coût total, surtout si les autres garanties sont jugées superflues pour le projet.
- Un autre conseil pratique est de négocier les termes du contrat avec l’assureur, notamment si l’investisseur présente un profil à faible risque (non-fumeur, bonne santé).
- Enfin, faire appel à un courtier en assurance peut s’avérer judicieux, car ce professionnel du crédit et de l’assurance emprunteur peut non seulement aider à obtenir les meilleures offres, mais aussi à optimiser la couverture en fonction des besoins spécifiques du projet d’investissement locatif.
Comment assurer les SCI et SCPI ?
Assurer une SCI
Lorsqu’une SCI souscrit un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, il est généralement nécessaire de souscrire une assurance emprunteur.
Cependant, l'assurance emprunteur pour une SCI diffère de celle pour un particulier, car le risque est réparti entre les associés de la société. Chaque associé peut être assuré à hauteur de sa participation dans le capital social de la SCI.
Par exemple, si un associé détient 50 % des parts de la SCI, il peut choisir d’être assuré pour 50 % du montant total du prêt. Les garanties sont similaires à celles proposées pour un investissement locatif individuel, incluant le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, et, si nécessaire, l’invalidité ou l’incapacité.
Il est également possible d’assurer chaque associé à 100 %, ce qui signifie que si l’un d’entre eux décède ou devient invalide, l’assurance remboursera l’intégralité du prêt, protégeant ainsi les autres associés. Cette option, bien que plus coûteuse, offre une sécurité maximale à la société et à ses membres.
Assurer une SCPI
Les SCPI, quant à elles, fonctionnent différemment puisqu’il s’agit de structures qui collectent des fonds auprès de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un parc immobilier locatif.
Les investisseurs détiennent des parts de la SCPI, et non des biens immobiliers directement.
En général, les SCPI ne souscrivent pas d’assurance emprunteur classique comme une SCI ou un particulier, car elles financent l’achat des biens en grande partie par les fonds collectés et utilisent des prêts bancaires à un niveau institutionnel.
Toutefois, les SCPI peuvent souscrire des assurances spécifiques pour couvrir les risques liés à leur activité, comme les assurances multirisques professionnelles ou les assurances de gestion des immeubles, qui incluent des garanties contre les dommages, les pertes de loyers, ou les risques locatifs.
Comment les primes d'assurance emprunteur peuvent-elles être déduites des revenus fonciers dans une SCI ou SCPI ?
Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, les primes d’assurance emprunteur peuvent être déduites des revenus fonciers. Cette déduction réduit le revenu imposable de la société, allégeant ainsi la charge fiscale des associés. Il est crucial de tenir une comptabilité rigoureuse pour s’assurer que toutes les conditions de déductibilité sont respectées.
Les SCPI ne déduisent pas directement les primes d’assurance emprunteur, mais les frais de gestion, incluant les assurances, sont déduits des revenus locatifs avant la distribution des bénéfices. Les investisseurs reçoivent donc des revenus nets de charges, ce qui simplifie la gestion fiscale.
Mis à jour le 15/11/2024 à 16:20