Statut du Bailleur Privé : les clés du nouveau dispositif voté par les députés
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Au fil des débats parlementaires, le projet de loi de finances pour 2026 apporte quelques surprises. Vendredi 14 novembre, l’Assemblée nationale a voté un amendement destiné à créer le statut du bailleur privé (SPB) pour relancer l’investissement locatif. Quelles sont les modalités adoptées à ce stade ? Comment engager dès à présent un projet d'investissement ? Rappelons qu’il convient d’attendre le vote définitif et hypothétique de la loi de finances pour 2026 avant de voir ces mesures entrer en vigueur.
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé (SBP) ?
La crise du logement perdure, gouvernement après gouvernement. L’instabilité politique n’arrange pas l’envie d’investir, sans savoir comment évoluera la fiscalité de son investissement ou de ses revenus. Or, un investisseur s’engage sur le long terme.
Selon l’INSEE, au 1ᵉʳ janvier 2025, 22,8% des résidences principales sont occupées par des locataires de bailleurs privés et 17,6% par des locataires de bailleurs publics. La crise du logement passe donc impérativement par la relance de l’investissement immobilier privé.
La réforme répond à 2 constats :
- la chute de l'investissement locatif,
- la raréfaction du parc disponible, en particulier dans les grandes villes attractives et chères.
Pour relancer l’investissement privé, il faut des mesures fortes et audibles. L’amendement voté vendredi 14 novembre vise à encourager la location longue durée au détriment de la location touristique. Il cherche aussi à encourager les bailleurs privés à remettre sur le marché locatif des biens rénovés.
Cet amendement n’est pas le projet initial du statut de bailleur privé mais est issu d’un compromis entre les groupes parlementaires.
L'incitation fiscale : le nouveau régime pour les revenus locatifs
C’est comme souvent l’incitation fiscale qui est utilisée. Un bailleur privé pourrait ainsi bénéficier d’un amortissement fiscal sous conditions. Cette pratique de l’amortissement est bien connue des loueurs de meublés professionnels ou non professionnels (LMNP et LMP).
Pour un logement neuf loué nu
- amortissement de 3,5% par an pour un logement à loyer intermédiaire
- amortissement de 4,5% pour un logement social
- amortissement de 5,5% pour un logement très social.
Pour un logement ancien rénové loué nu
- amortissement de 3% pour un loyer intermédiaire
- amortissement de 3,5% pour un logement social
- amortissement de 4% pour un logement très social.
Ce dispositif connaît par ailleurs quelques limites :
- L’amortissement se pratique sur 80% de la valeur du bien (la valeur du terrain est estimée à 20% forfaitairement et exclue).
- Un plafond d'amortissement maximum de 8 000 € par an pour un logement.
Vous achetez un studio neuf 100 000 € et vous engagez à le louer à un loyer intermédiaire à un locataire. Vous pouvez déduire de vos revenus imposables 3,5% de 100 000 € chaque année, soit 3 500 €.
L’amendement prévoit également un amortissement limité à 2% pour les locations meublées soumises au régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Les conditions pour bénéficier du statut
L’art du compromis à l’Assemblée nationale multiplie les conditions et modalités applicables à chaque texte. Voici donc les conditions d’application du nouveau statut de bailleur privé :
- Le logement est loué au titre de résidence principale du locataire.
- Il est situé dans un immeuble collectif.
- Le bien doit être acquis à compter du 1er janvier 2026 et mis en location avant le 31 décembre 2028.
- Un engagement de location de 12 ans est prévu (contre 9 ans initialement).
- L’amortissement n’est possible qu’en échange d’un loyer limité.
- Le logement ancien doit faire l’objet de travaux d’amélioration représentant 20% de la valeur du bien. L’amortissement porte alors sur l’ensemble (prix + travaux).
- Le locataire ne peut pas être un membre de la famille jusqu’au deuxième degré (parent, enfant, frère et sœur, grand-parent et petit-enfant).
L’amortissement fiscal se conçoit uniquement pour les investisseurs qui optent pour un régime réel d’imposition. Si vous souhaitez rester sous le régime du micro-foncier, vous n’en profitez pas ! Toutefois, l’abattement forfaitaire en micro-foncier pourrait passer de 30 à 50% avec un plafond maintenu à 15 000 € de revenus fonciers par an.
Sécurité des loyers et calendrier : ce qu'il faut retenir pour la suite
Le statut du bailleur privé pourrait donc voir le jour dans moins de 45 jours. Encore faut-il qu’il soit adopté en l’état par le Sénat et que la loi de finances pour 2026 puisse être votée définitivement d’ici le 31 décembre…
À ce stade, l’amortissement fiscal envisagé semble plus simple que celui mis en place pour les locations meublées. Pour ces dernières, il convient de pratiquer un amortissement par composant (gros œuvre, électricité, toiture, etc.). Toutefois, il conviendra d’attendre les décrets d’application pour connaître les modalités précises du nouveau régime fiscal.
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Mis à jour le 19/11/2025 à 10:35
