Vente immobilière annulée : un acheteur condamné à 93 000 €
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Une récente décision de la cour d’appel de Grenoble permet de revenir sur les modalités d’une promesse de vente. Un agent immobilier a ainsi perçu 93 000 € en réparation de la perte de chance issue d’une promesse de vente avortée.
Une vente avortée qui coûte 93 000 € : que s’est-il passé ?
Signer une promesse de vente est un acte engageant pour le vendeur comme pour l'acheteur. Le premier s’engage à céder le bien tandis que le second s’engage à l’acheter.
Le futur acquéreur verse une indemnité d’immobilisation de 5 % du prix d’achat au minimum et souvent de 10 %. Ainsi, en cas de changement d’avis, le vendeur conserve cette somme.
Dans notre affaire, l’acheteur signe la promesse de vente mais ne verse pas l’indemnité d’immobilisation convenue. La vente du bien d’exception à 2,8 millions d’euros était composée d’une maison et de deux villas. L’agent immobilier mandaté espérait donc une belle commission de 100 000 €.
L'absence de versement de l’indemnité rend la promesse caduque. La vente n’a pas lieu. L’agent immobilier poursuit l’acheteur défaillant pour voir réparer son préjudice et sa perte de chance. La cour d’appel de Grenoble lui donne raison dans sa décision du 27 Mai 2025 (24/02322). La perte de chance ne correspond pas à l’intégralité de la commission prévue mais la cour l’estime à 80 %, soit 80 000 € auquel s’ajoutent des frais de procédure.
Le non-versement de l’indemnité d’immobilisation constitue une faute sans motif légitime. Cette faute est à l'origine directe du préjudice de l’agent immobilier que l’acheteur défaillant doit donc réparer.
Promesse de vente ou compromis : quelles différences ?
C’est l'occasion idéale de revenir sur la différence entre promesse unilatérale de vente et compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente constitue un engagement du vendeur seul, avec la possibilité d’acheter pour l’acquéreur. Cette possibilité se monnaie par le versement d’une indemnité d'immobilisation. En cas d’achat, elle vient en déduction du prix de vente mais en cas de refus d’achat le vendeur conserve ce montant à titre de dédommagement.
Dans le compromis de vente, l’accord sur la chose et le prix est certain. Vendeur et acheteur s’engagent réciproquement par la signature du compromis. Seuls le délai légal de rétractation et les conditions suspensives peuvent faire échouer la vente.
Quelles sont les modalités d’un compromis de vente ?
Le compromis de vente octroie un délai de rétractation de 10 jours au profit de l'acheteur particulier. Le vendeur (ou son notaire ou agent immobilier) adresse en recommandé avec accusé de réception le compromis de vente signé avec toutes ses annexes. Cela fait courir le délai de 10 jours calendaires pour permettre à l’acheteur de se rétracter.
En outre, il est fréquent de prévoir des conditions suspensives à la réalisation de la vente :
- condition suspensive d’obtention du prêt immobilier ;
- condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.
En cas de refus de prêt ou de refus du permis de construire, l’acheteur peut se rétracter sans rien devoir. Dans tout autre cas, les parties peuvent être forcées d’exécuter la vente ou de verser des dommages et intérêts.
Comment éviter les litiges liés au compromis de vente ?
La signature d’un avant-contrat de vente immobilière est un acte engageant. Vendeur et acquéreur doivent bien comprendre leurs engagements réciproques. C’est tout l’intérêt de faire appel à un notaire ou un agent immobilier.
En particulier, il faut assimiler la portée des clauses de l’avant-contrat, les différences entre compromis et promesse de vente immobilière et les conséquences d’une annulation du compromis de vente !
Mis à jour le 05/08/2025 à 11:46
