Fini les passoires énergétiques ? Ce que change le nouveau DPE en 2026
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La lutte contre les passoires énergétiques prend un nouveau tournant avec la réforme du DPE (diagnostic de performance énergétique) prévue pour 2026. Objectif : corriger les biais de calcul actuels qui pénalisent certains logements, notamment les petites surfaces ou les biens chauffés à l’électricité. Une évolution qui pourrait faire sortir près de 850 000 logements du statut de passoire thermique.
Que change concrètement cette réforme ? Quels impacts pour les propriétaires, locataires et futurs acheteurs ? Décryptage.
Contexte et enjeux de la réforme du DPE
Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu un outil central dans les politiques publiques de rénovation énergétique. À la fois plus lisible et juridiquement opposable, il classe les logements de A à G selon leur performance énergétique. Mais très vite, des déséquilibres sont apparus, notamment entre les logements chauffés à l’électricité et ceux au gaz.
Le problème ? Le mode de calcul pénalisait les logements électriques, pourtant moins émetteurs de CO₂, en raison d’un coefficient de conversion énergétique défavorable.
À partir de janvier 2026, la méthode de calcul du DPE sera révisée en profondeur afin de mieux refléter la réalité des consommations énergétiques. Le nouveau modèle corrigera les écarts constatés dans l’actuelle méthode, notamment pour les logements chauffés à l'électricité ou de moins de 40 m² (actuellement surreprésentés en étiquettes F et G).
Ce biais a entraîné des conséquences importantes :
- Des logements récents, pourtant bien isolés, se retrouvaient classés F ou G.
- Des propriétaires voyaient la valeur de leur bien chuter, avec des difficultés accrues à vendre ou louer.
- Des centaines de milliers de logements devenaient, de fait, "indécents" à la location.
Face à la pression croissante des acteurs du logement et aux alertes de certains élus (notamment François Bayrou), le gouvernement a donc décidé d’agir.
Les changements concrets : coefficient électrique et impact numérique
La réforme prévue pour 2026 repose sur une modification du calcul du DPE, avec deux principaux leviers :
1. Un nouveau coefficient pour l’électricité
Actuellement fixé à 2,3, ce coefficient sera abaissé à 1,9, mieux aligné avec la réalité des émissions de gaz à effet de serre du mix électrique français (largement décarboné). Ce changement réduit le poids énergétique attribué à un kilowattheure électrique dans le calcul global.
En effet, le DPE, qui repose sur une méthode dite “3CL” (Calcul des Consommations Conventionnelles des Logements), prendra davantage en compte la surface habitable, les usages réels, et certaines caractéristiques structurelles des logements.
Résultat : les logements chauffés à l’électricité seront moins pénalisés, et leur note énergétique améliorée.
2. Un ajustement des seuils F et G
Les seuils de consommation permettant de classer un logement comme passoire thermique (F ou G) seront légèrement rehaussés, pour correspondre à cette nouvelle méthode de calcul.
Selon les projections du ministère de la Transition écologique :
- Environ 850 000 logements devraient ainsi sortir de la catégorie des passoires thermiques.
- Le nombre total de logements classés F ou G passerait de 5,2 millions à 4,35 millions.
D’après les données de l’Ademe, près de 50 % des logements chauffés à l’électricité pourraient être reclassés, souvent en mieux, sans qu’aucun travaux ne soit nécessaire.
Réforme du DPE 2026 : entre soulagement et doutes
Cette réforme suscite des réactions contrastées.
Des acteurs immobiliers globalement satisfaits
La réforme est largement saluée :
- Elle corrige une inéquité entre logements chauffés au gaz et à l’électricité.
- Elle offre un soulagement pour les petits propriétaires, souvent contraints d’engager des travaux lourds.
- Elle pourrait redonner de la valeur à certains biens injustement déclassés.
Des craintes sur l’affaiblissement de l’ambition écologique
Des associations de défense de l’environnement regrettent un "assouplissement" qui pourrait freiner la dynamique de rénovation :
- Moins de logements considérés comme passoires = moins d'incitations à rénover.
- Un message contradictoire à l'heure où l’on vise la neutralité carbone.
Le gouvernement défend quant à lui une réforme technique, pas un recul politique, rappelant que la loi Climat impose toujours l’interdiction progressive de location des logements classés G (en 2025), F (en 2028) et E (en 2034).
Quelles conséquences pour les propriétaires et les vendeurs ?
Des biens revalorisés
Les logements chauffés à l’électricité, surtout ceux des années 2000-2010, pourraient être revalorisés, remis sur le marché locatif ou vendus à meilleur prix, sans avoir nécessité de lourds travaux de rénovation. Moins de décote, plus de marges de négociation pour les vendeurs.
Une aubaine pour les propriétaires, notamment ceux qui s’apprêtent à vendre : un meilleur DPE permet d’augmenter la valeur perçue du bien, élargir la cible d’acheteurs et éviter les freins bancaires à l’achat, notamment pour les primo-accédants.
Une nouvelle approche immobilière
Cette réforme peut avoir un impact immédiat sur la stratégie immobilière des propriétaires :
- Si vous envisagez de vendre un logement actuellement classé F ou G, il peut être judicieux d’attendre 2026, car une requalification automatique est possible,
- Pour les bailleurs, sortir du statut de passoire énergétique signifie éviter les interdictions de location qui s’appliquent dès 2025 pour les logements classés G,
- Les acheteurs, quant à eux, peuvent se positionner sur des biens aujourd’hui mal classés mais susceptibles de gagner 1 à 2 lettres sans travaux, une fois la réforme en place.
Quelles conséquences sur le marché immobilier et les futurs projets ?
Une dynamique de rénovation à surveiller
Même si certains logements échappent au couperet du statut de passoire thermique, la question de leur confort thermique reste posée. Les travaux restent nécessaires pour réduire les factures et améliorer le quotidien.
Un marché à deux vitesses ?
Avec des logements "sauvés" par la réforme et d’autres toujours en difficulté, les écarts de valeur pourraient se creuser. Les acquéreurs devront rester vigilants : une meilleure lettre DPE ne garantit pas toujours des charges réduites ni un bon confort.
Un DPE plus juste, mais une vigilance toujours nécessaire
La réforme du DPE attendue pour 2026 marque une avancée vers un diagnostic plus fidèle aux réalités énergétiques et environnementales.
En corrigeant un biais technique majeur, elle redonne de l’espoir à de nombreux propriétaires.
Mais elle ne doit pas faire oublier l’objectif global : améliorer l’efficacité énergétique des logements, réduire les factures et accélérer la transition écologique. Propriétaires comme acheteurs doivent continuer à se poser les bonnes questions… au-delà de la simple lettre du DPE.
Mis à jour le 24/07/2025 à 10:12
