Crédit immobilier : les seniors prêts à investir !

Par Marc Pilette - Mis à jour le 20/06/2025
3 min de lecture

Des profils rassurants et engagés

Contrairement aux idées reçues, les seniors ne sont pas des emprunteurs à risque. Bien au contraire.
Chez CAFPI, l’âge moyen des clients seniors est de 63 ans, et 98 % d’entre eux sont encore actifs au moment de leur demande de crédit. Leur démarche est souvent plus réfléchie, leur situation financière plus stabilisée et ils affichent une solvabilité remarquable.

Quelques chiffres parlants :

• Montant moyen emprunté : 188 000 € (contre 221 000 € pour la moyenne globale)
• Apport personnel : 66 000 €, soit 35 % du montant emprunté (vs 26 % en moyenne)
• Taux d’endettement : modéré à 23 %

Autant d’éléments qui témoignent d’une approche responsable du crédit et d’une bonne capacité à anticiper les enjeux liés au remboursement.

Comment les banques évaluent les dossiers des seniors ?

Les établissements bancaires examinent avec attention plusieurs éléments avant d’accorder un crédit à un emprunteur senior :

• La capacité d’emprunt : calculée selon les revenus nets (salaires ou pensions), les charges fixes, et les éventuelles dettes en cours. Le taux d’endettement ne doit en général pas dépasser 35 % des revenus. Chez les seniors, il est souvent inférieur, ce qui constitue un bon point.
• La durée du prêt : les banques cherchent à ce que le crédit soit remboursé avant 80 ou 85 ans, ce qui peut raccourcir la durée possible de financement. Résultat : des mensualités plus élevées si le montant est important.
• L’état de santé : bien que l’âge ne puisse légalement pas être un critère discriminant, il influence la demande d’assurance (voir plus bas).
• L’apport personnel : un apport élevé permet de rassurer la banque, en réduisant le montant à financer et le risque d’impayés.

Des projets immobiliers bien définis

Les seniors n’achètent pas au hasard : ils investissent dans des projets de vie ou de transmission patrimoniale, avec une vraie vision à long terme.

• 60 % achètent leur résidence principale,
• 29 % se lancent dans l’investissement locatif, souvent pour générer un complément de revenus,
• 6 % investissent dans une résidence secondaire pour profiter pleinement de la retraite.

Sans surprise, leurs recherches se concentrent sur les zones les plus attractives en termes de qualité de vie, notamment le Sud-Est (23 %) et l’Ouest Nord (22 %).

Des freins persistants… mais surmontables

Si les projets sont là, les obstacles à franchir sont encore nombreux :

• Des revenus de retraite jugés insuffisants par certaines banques ;
• Une assurance emprunteur plus coûteuse, voire refusée, à cause de l’âge ou d’antécédents médicaux ;
• Des durées d’emprunt limitées (souvent arrêtées à 80 ou 85 ans), qui entraînent mécaniquement des mensualités plus élevées ;
• Des garanties exigées plus strictes (hypothèque, caution, nantissement).

Pourtant, des solutions de crédit immobilier pour les seniors existent afin de répondre aux spécificités de cette clientèle.

Zoom sur l’assurance emprunteur pour senior

L’assurance emprunteur est généralement exigée par les banques pour couvrir les risques de décès, invalidité ou incapacité de travail. Pour les seniors, elle peut être plus coûteuse, voire difficile à obtenir si l’état de santé présente des risques.

Mais il existe des solutions :

• Comparer les contrats : via la délégation d’assurance, les emprunteurs ne sont pas obligés de choisir l’assurance de la banque.
• Utiliser la loi Lemoine : résiliation à tout moment, sans frais, pour changer de contrat si une meilleure offre est trouvée. Cette loi renforce leur liberté de choix et leur accès à des assurances plus compétitives.
• Profiter de la suppression du questionnaire de santé : pour les crédits assurés de moins de 200 000 € par personne soldés avant 60 ans — une mesure qui ne s’applique pas toujours aux seniors, mais peut concerner certains emprunteurs plus jeunes dans un couple.

Chez CAFPI, les courtiers accompagnent chaque client pour trouver l’assurance la plus avantageuse, en lien avec son profil et ses garanties souhaitées.

Des solutions existent pour concrétiser les projets

CAFPI accompagne les seniors avec des outils et produits adaptés, permettant de sécuriser le financement.

• Mobiliser un apport personnel important, souvent disponible à cet âge de la vie
• Opter pour des produits alternatifs :
  • Le prêt viager hypothécaire : idéal pour les profils âgés ou souhaitant rester chez eux, ce crédit permet d’emprunter sans mensualité, en mettant en garantie un bien immobilier. Le capital est remboursé au décès ou lors de la vente du bien.
  • Le prêt in fine, permettant à l’emprunteur de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du crédit, puis de rembourser le capital d’un seul coup à la fin. Il convient bien aux seniors disposant d’un patrimoine ou de placements, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
  • Le démembrement de propriété, pour séparer l’usufruit (le droit d’usage) et la nue-propriété. Un senior peut ainsi conserver l’usage du bien tout en préparant la transmission à ses enfants.
  • La SCI (Société Civile Immobilière), pour faciliter la gestion et la transmission d’un bien immobilier, tout en associant enfants ou proches dans le projet.

“Le crédit peut aussi être un outil de transmission, pas seulement d’acquisition”, souligne Caroline Arnould, Directrice Générale de CAFPI.

Le regroupement de crédits : une réponse clé pour les retraités

CAFPI constate également un recours croissant au rachat de crédits chez les seniors, qui représente 8 % de l’activité sur cette tranche d’âge.

Cette solution permet :

• de regrouper plusieurs prêts (immobilier, consommation, travaux…) en un seul,
• d’alléger les mensualités,
• d’équilibrer le budget retraite,
• de libérer du pouvoir d’achat pour de nouveaux projets.

Seniors et crédit immobilier : un accompagnement sur-mesure fait la différence

Chez CAFPI, nous croyons fermement que l’âge ne doit pas être un frein à la réalisation de projets immobiliers. Les seniors ont des profils solides, une vision claire de leur avenir et des besoins spécifiques qui méritent un traitement dédié.

Notre rôle de courtier ? Offrir à chaque emprunteur, quel que soit son âge, un accompagnement personnalisé, des solutions de financement sur-mesure et un accès facilité à l’assurance emprunteur grâce à notre réseau de partenaires.

Par Marc Pilette, Directeur marketing
Mis à jour le 20/06/2025 à 11:41

Marc a commencé sa carrière en 2007, se spécialisant dans le secteur bancaire et immobilier. Il a travaillé pour de grands groupes comme la Caisse d’Epargne ou Nexity, apportant son expertise sur ces domaines. Depuis 2017 chez CAFPI, Marc est directeur marketing. Il fait des contributions significatives en rédigeant sur des sujets tels que le crédit immobilier et le rachat de crédits. Au-delà d’apporter une expertise, ses écrits ont pour objectif d’aider nos lecteurs à naviguer dans ces domaines complexes. > Linkedin