Fin annoncée de l’encadrement des loyers : quelles conséquences pour les investisseurs ?
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L’encadrement des loyers est expérimenté dans 69 villes jusqu’en novembre 2026. Se prolongera-t-il au-delà ? Le gouvernement a lancé un rapport d’évaluation de ce dispositif, avant de décider ou non de sa prolongation. Un sujet sensible à l’approche des élections municipales… Quelles seraient les conséquences pour les investisseurs de la fin de l’encadrement des loyers ? Décryptage et perspectives.
L’encadrement des loyers en sursis ?
La loi ELAN, loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, met en place un encadrement des loyers à titre expérimental. Les communes définissent un montant maximum de loyer pour les nouveaux baux et leurs renouvellements. Ceci dépend du type de location, du nombre de pièces, de la situation géographique, de l’époque de construction.
Il faut dire que la mesure ne fait pas l’unanimité ! Prévu initialement par la loi Alur en 2014, l’encadrement des loyers à Paris et à Lille se retrouve devant les tribunaux. Les juges donnent raison aux propriétaires et la loi ELAN doit recommencer avec un nouvel encadrement des loyers pour 5 ans dans certaines zones tendues.
La loi 3DS (Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification) du 21 février 2022 prolonge l’expérimentation pour 3 années supplémentaires, soit jusqu’au 25 novembre 2026. Il est prévu que le gouvernement remette au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation, avant le 25 juin 2026.
Ce dispositif concerne 69 villes dans lesquelles la demande de location est très supérieure à l’offre : les métropoles comme Paris ou Lyon, les grandes villes comme Lille, Montpellier ou Bordeaux mais aussi des intercommunalités (Plaine Commune et Est ensemble) ou encore des communes du Pays basque.
Un bilan contrasté après cinq ans d’expérimentation
Quel est l’effet réel sur le montant du loyer ? L’Apur (Atelier parisien d’urbanisme) a publié une étude le 12 juin dernier. La mairie de Paris estime qu’en 5 ans, les locataires ont gagné près de 1000 € en moyenne par an grâce à cette mesure. Tandis que les autres villes affichent une baisse moyenne des loyers de 4,4 %.
Entre juillet 2023 et juin 2024, le loyer moyen parisien était inférieur de 8,2 % au loyer probable en l’absence d’encadrement, soit une économie annuelle moyenne de 1700 € (étude Apur).
Certains locataires demandent désormais le remboursement du loyer excédentaire à leur propriétaire. Cette procédure est très simple à Paris, moins dans d'autres zones tendues.
Autre chiffre important : une étude de la Fondation pour le logement des défavorisés annonce que 28 % des annonces ne respectent pas les règles d’encadrement des loyers.
Des positions diverses des parlementaires et des élus locaux
En premier lieu, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale lance sa propre mission d’évaluation de l’encadrement des loyers, concurrente de celle du gouvernement !
Plusieurs collectivités locales (notamment Paris, Lille, Lyon ou Annecy) et la Fondation pour le logement des défavorisés ont d’ores et déjà annoncé se mobiliser pour assurer la pérennité de l’encadrement des loyers.
Des élus locaux parisiens ont tenté sans succès de supprimer cette règle. Pour éviter sa disparition, une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers est déposée le 12 juin par des élus de gauche. Le gouvernement se montre pour l’instant silencieux sur le sujet, dans l’attente du rapport d'évaluation commandé.
Les arguments en faveur de l’encadrement sont simples : la mesure évite une explosion des loyers dans les villes en tension.
Leurs opposants dénoncent le nombre d’annonces en dehors des règles, le frein à l’investissement locatif privé, clé de la lutte contre la crise du logement. Selon eux, l'encadrement des loyers aggrave la pénurie de logements disponibles.
A l’approche des élections municipales de 2026, cette question sensible devient politique.
Quelles perspectives pour 2026 et au-delà ?
Plusieurs hypothèses sont envisageables :
- la fin de l’encadrement des loyers en novembre 2026 ;
- une modification du dispositif ;
- une pérennisation, voire un élargissement des territoires concernés.
Parmi les pistes d’amélioration proposées, certains maires recommandent d'augmenter les amendes en cas de non-respect de la réglementation ou encore d’instaurer un enregistrement obligatoire des locations par les propriétaires. Ceci permettrait un contrôle des loyers, sans faire appel à un signalement du locataire.
Investisseurs locatifs : anticiper pour mieux décider
Le loyer encadré proposé est raisonnable, simplement il limite les possibilités d’augmenter sans limite un loyer. L’investisseur immobilier cherche la rentabilité mais aussi la stabilité d’un bon locataire.
Les zones tendues sont aussi les plus attractives, celles dans lesquelles vous louez votre logement en quelques heures. L’investissement dans les villes étudiantes recherchées reste donc une opportunité, encadrement des loyers ou non. D’autant plus que le potentiel de revente est important.
Le cadre réglementaire évolue fréquemment autour de l’investissement immobilier. Au-delà de l’encadrement des loyers, c’est surtout la fiscalité des revenus locatifs qui pourrait encore subir des modifications. Vous devez alors adapter votre stratégie d’investissement en fonction de l’évolution légale.
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Mis à jour le 19/06/2025 à 13:51
