Accédez à la propriété avec le Prêt Social Location-Accession (PSLA) : notre guide complet
6 min de lecture
Vous souhaitez devenir propriétaire ? Vous craignez que votre apport ou vos revenus ne soient pas suffisants pour acquérir un logement ?
Pour aider les ménages aux revenus modestes, l’État a mis en place divers dispositifs d’accession sociale à la propriété. Le Prêt social location-accession (PSLA), par exemple, permet à certains locataires de devenir propriétaires du bien immobilier qu’ils occupent, notamment lorsque celui-ci est détenu par un organisme HLM, une SEM ou un promoteur privé. Fonctionnement, conditions, avantages, découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur ce prêt aidé et comment l’obtenir.
- Le Prêt social location-accession permet aux ménages aux revenus modestes d’acquérir le logement qu’ils habitent après une période de location définie.
- Il est accordé sous conditions de revenus, avec des prix de vente plafonnés en fonction de la zone d'acquisition du bien.
- Pendant la phase locative, le ménage verse une redevance qui comprend une part locative et une part acquisitive, qui sert à constituer une épargne en vue de l’acquisition du logement. Au moment de la levée de l’option d’achat, le montant correspondant à la part acquisitive versée chaque mois est déduit du prix initial du bien, ce qui permet d’emprunter un montant moins important.
- Le PSLA inclut différentes garanties pour protéger l’acquéreur, comme la garantie de relogement (en cas de renonciation) et la garantie de rachat (en cas de force majeure).
- Il permet également de bénéficier de différents avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de taxe foncière), et peut être cumulé avec d’autres prêts aidés (PEL, PTZ).
- Rapprochez-vous d’un courtier immobilier CAFPI pour être accompagné dans votre demande de PSLA et obtenir votre financement au meilleur taux !
Qu’est-ce que le Prêt social location-accession ?
Créé en 2004, le PSLA est un dispositif d’accession sociale à la propriété qui permet d’acquérir un logement après une période de location prédéfinie.
Les spécificités du PSLA par rapport à d’autres prêts aidés
Dédié aux ménages aux revenus modestes, le PSLA permet d’acquérir un bien immobilier grâce au versement d’une redevance qui comprend un loyer (ou indemnité d’occupation), et une épargne, appelée part acquisitive, qui pourra être déduite du prix du bien au moment de son rachat.
On distingue ainsi deux périodes dans le déroulé d’une location-accession :
- La phase locative, pendant laquelle le ménage occupe le logement en tant que locataire et verse une redevance au montant encadré ;
- La phase acquisitive, lorsque que le ménage décide de lever l’option d’achat afin de devenir propriétaire de son habitation. Il peut alors, sous conditions, bénéficier du PSLA pour financer son acquisition.
Quelle différence entre un PSL et un PSLA ?
Le prêt locatif social est un prêt accordé aux personnes morales ou physiques qui souhaitent acheter un bien immobilier dans le but de le louer comme un logement social. Il a pour but de stimuler le marché du logement social en France.
Les zones géographiques concernées par le PSLA
Le PSLA, comme la plupart des prêts aidés, est conditionné par le zonage ABC. Ce zonage, défini par l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, établit un classement des communes en fonction de la tension du marché immobilier, soit le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement. Il définit ainsi 5 zones, classées de la plus tendue à la moins tendue :
- Abis
- A
- B1
- B2
- C
Toutes ces zones sont éligibles au PSLA. Le zonage permet de fixer les différents plafonds de revenus des demandeurs ainsi que de prix de vente et de loyers au m2.
Quelles sont les conditions de la location-accession ?
La location-accession est soumise à différentes conditions relatives au logement et aux ressources des bénéficiaires
Quels logements peuvent être concernés par une location-accession ?
Auparavant réservé aux logements neufs, le Prêt social location-accession concerne aujourd’hui tous les logements détenus par un opérateur HLM, une Société d’Économie mixte ou un promoteur privé ayant reçu un agrément préfectoral. Ce sont en réalité ces organismes qui obtiennent un PSLA avant de le transférer à l’acquéreur qui bénéficie du dispositif.
Quel que soit l’organisme qui transfère le prêt, l’habitat doit être occupé à titre de résidence principale par les demandeurs, soit plus de 8 mois par an. Le prix de vente du bien immobilier acquis dans le cadre d’une location-accession est plafonné. Il est exprimé en euro par m2 de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : greniers, caves, balcons…) :
Voici les plafonds appliqués pour l’année 2024 :
| Zone géographique | Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile) |
| A bis | 5 941 |
| A | 4 501 |
| B1 | 3 605 |
| B2 | 3 147 |
| C | 2 751 |
Les plafonds de ressources du PSLA
Le Prêt social location-accession est soumis à des plafonds de ressources, définis en fonction de la composition du ménage qui en fait la demande. Il varie également en fonction de la zone où s’effectue l’opération (zonage ABC) et prend en compte des critères comme l’âge du ménage ou le handicap.
Les revenus retenus sont ceux correspondant au revenu fiscal de référence pour l’année N-2. Pour l’année 2024, les plafonds de ressources du PSLA sont les suivants :
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 et C |
| 1 personne seule | 37 581 | 37 581 | 32 673 |
| 2 personnes ne comportant aucune personne à charge (sauf jeunes ménages ou 1 personne seule en situation de handicap) | 56 169 | 56 169 | 43 633 |
| 3 personnes ou 1 personne seule avec 1 personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou 2 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap | 73 630 | 67 517 | 52 471 |
| 4 personnes ou 1 personne seule avec 2 personnes à charge ou 3 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap | 87 909 | 80 875 | 63 347 |
| 5 personnes ou 1 personne seule avec 3 personnes à charge ou 4 personnes dont au moins 1 est en situation de handicap | 104 592 | 95 739 | 74 518 |
On parle de jeune ménage pour qualifier un couple dont la somme des âges révolus est inférieure ou égale à 55 ans, par exemple, un couple de 28 et 26 ans.
Quels sont les documents et ressources officielles pour comprendre le PSLA ?
Vous trouverez de nombreuses ressources sur le PSLA sur le site du Ministère de la transition écologique.
Vous y trouverez des informations générales sur le PSLA et l’Accession sociale à la propriété ainsi que différents documents et outils spécifiques tels qu’une FAQ, une boîte à outils avec les documents types à fournir dans son dossier et un guide imprimable sur le PSLA.
Quelles sont les garanties offertes par la location-accession ?
Afin de les protéger, la location-accession offre plusieurs garanties aux ménages qui souhaitent en bénéficier.
La garantie de relogement
La garantie de relogement intervient dans le cas où le ménage déciderait de ne pas lever l’option d’achat, soit, de ne pas acquérir le logement au terme de la phase locative. Le vendeur (la personne morale qui détient le logement) doit alors proposer via lettre recommandée trois offres de relogement en adéquation avec les besoins et les ressources du ménage, dans un délai de 6 mois après la date fixée pour la levée de l’option. Le ménage dispose alors d’un an pour répondre à une de ces offres. Il ne peut pas refuser sous peine de perdre le droit d’occupation de son habitation actuelle. Dans tous les cas, le montant de la part acquisitive versée pendant la phase locative est reversé au ménage.
La garantie de rachat
La garantie de rachat court pendant les 15 premières années qui suivent la levée de l’option, soit pendant les 15 premières années de la phase acquisitive. Elle oblige le vendeur à racheter le logement en cas de la survenue d’un des événements suivants :
- Le décès de l’emprunteur ou d’un des co-emprunteur ;
- Le décès d’un descendant direct faisant partie du foyer ;
- Une mobilité professionnelle ayant pour conséquence des trajets supérieurs à 70 km entre le logement et le lieu de travail ;
- Une invalidité reconnue ;
- Un divorce ou la dissolution d’un PACS ;
- Une période de chômage indemnisée depuis plus d’un an.
Le ménage dispose d’un an après la survenue de l’événement pour demander au vendeur de respecter cette garantie.
Quels sont les avantages du Prêt Social location-accession ?
Le PSLA propose de nombreux avantages à ses bénéficiaires. Les voici plus en détail.
Un prix d’achat encadré
Comme évoqué plus haut, la location-accession impose des plafonds de prix au m2, que ce soit pour le prix de vente du bien ou pour celui de la redevance. Ce dispositif permet alors d’acquérir un bien immobilier à un prix modéré, puisque celui-ci est indexé sur le coût de la construction.
Le prix de vente du bien fixé dans le contrat de location-accession est minoré de 1 % chaque année à la date anniversaire d’entrée dans les lieux.
Un prêt immobilier sans apport
Par son fonctionnement spécifique, un Prêt social location-accession ne nécessite pas d’apport personnel de l’emprunteur, puisque celui-ci a été constitué pendant la phase locative.
Le PSLA peut-il occasionner un transfert de prêt ?
Oui, le vendeur d’un bien immobilier éligible au PSLA peut transférer son prêt à l’acquéreur lors de la levée de l’option d’achat.
Un dispositif cumulable avec d’autres prêts aidés
Pour aider les primo-accédants à réaliser leur projet, le PSLA est cumulable avec d’autres dispositifs d’accession sociale à la propriété, notamment le Prêt Action Logement, plafonné à 1 % et le Prêt à Taux Zéro. Ces deux prêts aidés sont également soumis à des conditions de ressource.
Des avantages fiscaux
Le PSLA donne droit aux avantages fiscaux suivants :
- Une exonération de la taxe foncière pendant les 15 premières années qui suivent l’acquisition d’un logement neuf ;
- Pour les logements achevés depuis moins de 5 ans, une TVA réduite à 5,5 % lors de l’acquisition du bien.
Comment se déroule un financement via le PSLA ?
Le PSLA repose sur un contrat qui permet de définir le montant de la redevance locative, en fonction de la capacité d’emprunt de l’acquéreur au moment de la mise en place du contrat.
Comment la redevance locative est-elle calculée ?
Comme évoqué précédemment, la redevance se décompose en une part locative, qui correspond à la jouissance du logement pendant la phase locative, et une part acquisitive, qui correspond au paiement anticipé du logement de manière échelonnée.
La part locative de la redevance du PSLA est basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l’année N-1 et N-2. Elle ne doit pas excéder certains plafonds mensuels, définis en fonction du zonage ABC :
| Zone géographique | Prix maximum HT (en €/m2 de surface utile) |
| A bis | 14,82 |
| A | 11,38 |
| B1 | 9,81 |
| B2 | 9,42 |
| C | 8,72 |
La part acquisitive est définie dans le contrat de location accession, selon un accord entre le vendeur et l’acquéreur. Elle repose sur la capacité d’emprunt supposée de l’emprunteur, afin que la redevance totale corresponde au montant des futures mensualités.
Qu’est-ce que la levée de l’option d’achat ?
Lorsque l’acquéreur décide d’acheter le logement, il procède à la levée de l’option d’achat. Les montants correspondant à la part acquisitive versée chaque mois pendant la phase locative sont déduits du prix du bien immobilier et l’acquéreur doit obtenir un crédit immobilier qui correspond à la somme restante.
Un exemple d’acquisition via un PSLA
Vous achetez un bien vendu 200 000 € via un PSLA.
Vous envisagez de souscrire à un prêt de 200 000 € sur 20 ans avec des mensualités de 1243 € par mois.
Le logement fait 75 m² et est situé en zone B1. En phase locative, vous payez une redevance de 1 200 € par mois qui comprend une part locative de 735 € et une part acquisitive de 465 €.
Au bout de 2 ans de phase locative, vous décidez d’acheter le logement. Vous avez donc déjà versé une part acquisitive de 11 160 €. Le prix du bien est donc désormais de 188 840 €.
Comment obtenir un prêt PSLA ?
Comme pour tout prêt aidé, l’obtention d’un PSLA nécessite quelques démarches. Voici comment procéder pour obtenir votre financement et mener votre projet à bien.
Se rapprocher d’un organisme compétent
Un Prêt social location-accession est initialement accordé à une personne morale ayant signé une convention avec l’État : un organisme HLM, un promoteur privé ou une Société d’Économie Mixte. Seuls ces organismes sont en mesure de transférer ce prêt à un acquéreur particulier. Il faut donc les contacter directement pour pouvoir déposer une demande de PSLA.
Préparer son dossier de demande de crédit
Même en tant que prêt aidé, un Prêt social location-accession ne peut être accordé qu’aux personnes présentant des bonnes capacités de remboursement. Pour bénéficier de ce dispositif, vous devrez donc monter un dossier de prêt attestant de votre solvabilité, soit des revenus suffisants et un taux d’endettement inférieur à 35 %. Dans tous les cas, les mensualités de tous les crédits souscrits ne pourront dépasser le montant de la redevance payée avant la levée de l’option d’achat.
Un PSLA ne peut pas être complété par un crédit “classique”. Il peut être complété par un Prêt à Taux Zéro, un Prêt Épargne Logement, un Prêt-Relais, ou encore un Prêt complémentaire d’Action logement.
Se faire accompagner par un courtier
Pour être accompagné dans le montage de votre dossier et obtenir tous les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre dans les meilleurs délais, l’idéal est de faire appel à un courtier immobilier CAFPI ! Celui-ci vous aidera à faire le point sur votre situation et vous renseignera sur tous les montages possibles pour la réalisation de votre projet. D’autant plus que, bien que plafonné, le taux d’intérêt d’un PSLA peut varier d’une banque à l’autre ! En comparant les offres des différents établissements de crédit, votre courtier vous aide alors à obtenir le meilleur financement possible pour votre acquisition via PSLA. Il peut également vous accompagner dans le choix de votre assurance de prêt pour encore plus d’économies !
Mis à jour le 26/08/2024 à 16:33