Assurance emprunteur : déduction possible de vos revenus ?
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Il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant de réduire ses impôts. Parmi eux, la déduction fiscale des mensualités de l’assurance emprunteur est un mécanisme particulièrement avantageux. Pour en bénéficier, il convient toutefois de respecter certaines conditions. Retrouvez tous les conseils de CAFPI pour pouvoir déduire vos mensualités d’assurance de prêt immobilier de vos revenus.
- L’assurance emprunteur est indispensable pour obtenir le financement de son projet immobilier.
- Le coût de cette police peut être déduit de vos revenus lorsque vous réalisez un investissement locatif.
- Cette déduction fiscale n’est pas éligible pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.
- Choisissez bien le régime réel d’imposition de vos revenus locatifs pour être éligible à la déduction de vos charges.
- CAFPI vous conseille de conserver précieusement tous les documents justificatifs relatifs à la déduction fiscale de vos mensualités d’assurance et de les tenir à la disposition de l’administration fiscale en cas de contrôle.
L’assurance emprunteur : pour quoi faire ?
Lorsqu’il s’agit de financer votre projet immobilier, les banques exigent la souscription d’une assurance emprunteur. Bien qu’il ne s’agisse pas d’une obligation légale, il vous sera quasiment impossible d’emprunter sans une telle garantie.
En effet, l’assurance offre une protection indispensable aux établissements de crédit. Si un coup dur survient dans la vie de l’assuré et l’empêche de rembourser son prêt, la couverture assurantielle prend le relais. Grâce à ce type de police, vous pouvez obtenir le paiement du capital restant dû ou de certaines mensualités. L'assurance de prêt immobilier est une sécurité qui peut se révéler onéreuse.
Pour faire baisser le coût de votre assurance de prêt :
- La première solution est d’utiliser le mécanisme de la délégation d’assurance. Vous pouvez ainsi choisir l'offre du marché la plus adaptée à votre situation ou à votre budget, via un comparateur d'offres, comme CAFPI par exemple.
- La seconde solution pour diminuer le coût des garanties emprunteur est de déduire vos mensualités d’assurance de vos revenus. Cette possibilité, très intéressante financièrement, est éligible uniquement dans certaines situations et sous certaines conditions.
Dans quels cas une déduction de l’assurance de prêt immobilier est possible ?
La déductibilité des mensualités de l’assurance de crédit immobilier a longtemps été possible pour tous les investissements immobiliers. À partir de 2011, la faculté a été drastiquement réduite.
Déduire son assurance de prêt pour l’achat d’une résidence principale ?
Lorsque vous achetez votre résidence principale, il n’existe pas de déduction fiscale pour les mensualités de votre assurance de prêt immobilier.
Déduire son assurance de prêt pour l’achat d’une résidence secondaire ?
Comme pour les résidences principales, il n’est pas possible de déduire de ses revenus le coût de son assurance de crédit immobilier.
Déduire son assurance emprunteur pour un investissement locatif
Aujourd'hui, la déduction fiscale de l'assurance emprunteur est éligible uniquement pour les investissements locatifs.
Pour en profiter, vous devez opter pour un régime fiscal réel d’imposition de vos revenus locatifs, comme nous le verrons ci-après.
La déduction fiscale des intérêts d’emprunt pour un investissement locatif
À côté de la déduction de votre prime d’assurance, il peut aussi être avantageux de déduire les intérêts de son crédit immobilier. Seuls les investissements locatifs permettent d’obtenir la déduction des intérêts dans sa déclaration de revenus.
Conditions pour profiter d’une déduction fiscale sur l’assurance de prêt immobilier
Pour être éligible à l’avantage fiscal lié à vos cotisations d’assurance, vous devez respecter plusieurs critères. Il ne suffit pas, en effet, de faire de l’immobilier locatif pour y avoir droit. Mieux vaut bien se renseigner avant de demander la déduction à l’administration fiscale.
Les conditions relatives à l’usage du bien immobilier
La première condition fixée par le bulletin officiel des finances publiques réside dans la destination du bien immobilier. Il doit être mis en location.
La déduction des primes d’assurance est aussi possible pour les biens vacants destinés à la location ou en cours de rénovation.
L’immobilier locatif peut être géré sous différents régimes :
- La location non meublée : elle consiste à mettre à disposition de son locataire un appartement ou une maison sans aucun meuble et génère des revenus fonciers.
- La location meublée non professionnelle (aussi appelée « LMNP ») ou professionnelle (« LMP ») : le bailleur loue son bien immobilier « prêt à vivre », avec des meubles. Les revenus d’une location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Ce type d’investissement génère des revenus locatifs imposables, sur lesquels s’appliquera la déduction de l’assurance emprunteur.
L’adresse et la situation géographique du bien immobilier n’ont aucun impact sur les possibilités de déduction fiscale.
Les conditions relatives au régime fiscal
Pour bénéficier de la déduction de vos primes d’assurance, vous devez avoir opté pour le régime réel d’imposition.
En effet, le régime micro-BIC (pour la location meublée) et le régime micro-foncier (pour la location nue) prévoient un abattement forfaitaire des charges. Il n’est donc pas possible de déclarer ses charges réelles, y compris le coût de vos cotisations d’assurance.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 modifie à la baisse le taux d’abattement pour les revenus 2025 :
- de 71 % à 50 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, avec un plafond de revenus annuels à 77 700 €
- de 50 % à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, avec un plafond de revenus à 15 000 €.
Rappelons que le taux d’abattement est de 30 % pour le régime micro-foncier et pourrait passer à 50 % en fonction du vote de la loi de finances pour 2025 !
Dans tous les cas, pour que l’assurance emprunteur soit déductible des revenus, vous devez opter pour un régime réel d’imposition !
Le régime réel permet d’inclure dans sa déclaration de revenus les différentes charges locatives. Celles-ci viennent ainsi diminuer le résultat financier de votre investissement locatif et donc la base d’imposition de vos revenus.
Si vos recettes locatives sur une année sont supérieures à 15 000 € en location nue et supérieures à 15 000 ou 77 700 € en location meublée, alors vous êtes automatiquement catégorisé dans le régime réel d’imposition. En deçà, vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges déductibles excèdent le montant de l’abattement.
Optimisation fiscale pour les investisseurs locatifs
Les primes d’assurance ne sont pas les seules charges déductibles des revenus fonciers et des BIC.
Il est possible de déduire les frais suivants :
- frais de gestion et d’administration du bien loué (gardiennage, conciergerie, gestion locative, syndic, etc.) ;
- frais de procédure de règlement de litige ;
- frais de correspondances ;
- dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration ;
- indemnités d’éviction et aux frais de relogement ;
- impôts fonciers et prélèvements sociaux.
Les intérêts d’emprunt sont également déductibles des revenus dans le cadre d’une location, ainsi que les frais annexes liés à l’emprunt (frais de dossier, frais de garantie).
Procéder à la demande de déduction d’impôt
Déduire l’assurance emprunteur de vos revenus fonciers demande certains réflexes administratifs détaillés ci-dessous.
Les documents à fournir à l’administration fiscale
Le propriétaire doit être en mesure de communiquer toutes les pièces justificatives nécessaires à l’administration fiscale. Cette dernière demandera des documents précis à l’emprunteur lorsqu’elle vérifiera la véracité des informations fournies par l’administré et le bien-fondé des déductions en question.
Il faut, au minimum, tenir toujours à disposition des impôts les informations suivantes :
- La déclaration d’affectation du logement ;
- Une copie de l’acte authentique d’acquisition du bien immobilier destiné à la location ;
- Le contrat d’assurance ;
- Les décomptes de charges ;
- Les preuves de paiement des cotisations ;
- Les quittances de loyer ;
- Le bail.
Comment remplir la déclaration des revenus fonciers pour inclure la déduction de l'assurance emprunteur ?
Les revenus fonciers de la location vide soumis au régime réel de l’imposition doivent être déclarés grâce au formulaire de déclaration fiscale n° 2042 et 2044 (qui aident au calcul des charges déductibles).
Pour la location meublée, le propriétaire doit remplir la déclaration 2031 dans la case dédiée au déficit foncier. Lorsque le bailleur a opté pour la déclaration au réel simplifié, il doit alors utiliser le formulaire 2033.
Dans quelle case déclarer l’assurance de prêt immobilier ?
Pour le régime foncier, les primes d’assurance à déduire sont à renseigner au sein de l’annexe 2044 aux lignes 223 et 250.
Calculer la déduction fiscale de l’assurance emprunteur
Le calcul de la déduction fiscale de ses primes d’assurance est assez simple. Il suffit d’additionner la totalité des sommes versées au titre de son assurance emprunteur au cours de l’exercice comptable concerné. Le montant obtenu est intégralement déductible de vos impôts sur le revenu foncier.
Un propriétaire bailleur touche un loyer de 12 000 € par an (c’est-à-dire 1 000 € par mois). Son assurance emprunteur relative au prêt immobilier mis en place pour financer le bien mis en location lui coûte 65 € par mois, soit 780 € par an. Il peut donc déduire cette somme de ses revenus fonciers selon le calcul suivant : loyer — coût annuel de l’assurance de prêt.
Dans notre exemple, le calcul est le suivant : 12 000 € — 780 € = 11 220 €. La somme de 11 220 € correspond à la nouvelle base imposable des revenus locatifs du propriétaire.
Comment reporter un déficit foncier sur les années suivantes ?
Comme les autres charges déductibles, l’assurance emprunteur vient diminuer le montant des revenus imposables. Ainsi, en location nue, un propriétaire peut obtenir un déficit foncier, notamment en cas de travaux d’entretien importants. Cela signifie que l’imposition de ses revenus locatifs est nulle.
Le déficit foncier peut être déduit du revenu global imposable à hauteur de 10 700 euros (ou 21 400 € en cas de travaux de performance énergétique). L’excédent de déficit n’est pas perdu et vient en déduction des revenus fonciers des 10 années suivantes.
En location meublée, le déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus de même nature en LMNP. En revanche, en LMP, vous pouvez déduire le déficit de votre revenu global.
Quelle imposition en cas de versement d’une indemnité d’assurance emprunteur ?
L'indemnité d’assurance est le montant versé en cas de mise en jeu de l’assurance de prêt immobilier. Elle est donc versée le plus souvent à la banque et non à l’emprunteur. L’indemnité ne constitue pas un revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu.
Mis à jour le 18/09/2025 à 10:08