Investir dans le logement étudiant : un placement porteur et sécurisé
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Vous cherchez à investir dans l’immobilier locatif ? Et si vous aidiez des étudiants à se loger ? Investir dans un logement étudiant est un placement sécurisé et porteur, tant la pénurie de logements est importante. Où investir et comment faire ? CAFPI vous dit tout.
Un marché du logement étudiant en crise
À chaque rentrée universitaire, on assiste aux mêmes reportages étonnants : des jeunes étudiants campent ou dorment dans leur voiture, pour accéder aux cours de l’enseignement universitaire.
Une étude Locservices annonçait les chiffres du marché locatif étudiant fin mai 2025, à quelques jours des premiers résultats sur Parcoursup. Plusieurs points sont intéressants :
- 2 étudiants sur 3 ciblent un appartement 1 pièce.
- 1 étudiant sur 2 souhaite que son logement soit meublé.
- Les loyers des studios augmentent de +1,6 % par rapport à 2024.
- La tension du marché locatif progresse dans presque toutes les villes étudiantes.
- Parmi les principales villes étudiantes, Limoges est la plus abordable. Paris est presque 2,5 plus chère.
Le budget moyen d’un logement étudiant atteint 693 € au niveau national, avec des disparités (632 € en province, 855 € en région parisienne et 917 € pour Paris intra-muros).
Pourquoi investir dans un logement étudiant ?
Un régime fiscal attractif
Le logement étudiant est le plus souvent une location meublée. L’investisseur a donc l’opportunité de louer en LMNP (loueur en meublé non professionnel) :
- au régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) : imposition des revenus locatifs après un abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de revenus annuels.
- au régime réel : possibilité de déduire toutes les charges et d'amortir l’achat du bien. Une solution plus complexe sur le plan comptable mais souvent plus intéressante, pouvant aller jusqu’à la non-imposition des revenus locatifs.
Un investissement sécurisé
Investir dans un logement étudiant présente de nombreux atouts :
- un coût d’entrée relativement faible avec une petite superficie optimisée ;
- une bonne rentabilité ;
- une forte demande locative ;
- la possibilité d’en faire profiter ses propres enfants ;
- une garantie de paiement des loyers par les parents ;
- une revente souvent rapide et avec un potentiel de plus-value ;
- une flexibilité en matière de bail (bail étudiant de 9 mois ou bail meublé de 12 mois).
Où investir en logement étudiant ?
Un emplacement à long terme
Comme tout projet immobilier, l’emplacement reste la clé de la réussite. Un logement étudiant doit se localiser à proximité des universités et des grandes écoles, des transports en commun et de commerces.
Il est toujours plus simple d’investir dans une ville que l’on connaît. Dans tous les cas, étudiez les projets de déménagement ou d’agrandissement des universités avant d’investir. Idéalement, privilégiez les villes disposant de nombreux centres d’enseignement supérieur.
Une tension locative élevée
Le baromètre 2025 du logement de l’Étudiant laisse entrevoir une tension locative accrue. Par exemple, à Lyon et Rennes, il existe 10 demandes pour une offre de logement. Paris, Caen, Annecy, Bordeaux, Angers, Strasbourg, Montpellier, La Rochelle et Nice affichent des indices de tension locative bien supérieurs à 5.
Une rentabilité intéressante
La rentabilité d’un investissement étudiant dépend directement du prix d’achat du studio. Sans surprise, les grandes métropoles présentent donc des rendements plus faibles que certaines villes moyennes. Par exemple, Mulhouse ou Saint-Etienne affichent des taux de rendement bruts supérieurs à 10 % ! SeLoger annonce une rentabilité brute moyenne de 5,5 % sur l’ensemble du territoire.
Limoges, Perpignan, Metz, Le Havre ou Poitiers bénéficient également d’une rentabilité attractive, avec des augmentations de loyer sur 10 ans souvent supérieurs à 20 %.
Le taux de rendement ne doit pas être le seul critère d’achat car une vacance locative de quelques semaines le fait chuter drastiquement.
C’est la raison pour laquelle les métropoles conservent un intérêt à long terme. Investir à Paris ou dans une grande ville touristique peut permettre de louer à un étudiant 9 mois et à des touristes pendant l’été…Même si la location touristique est de plus en plus encadrée. Paris, Strasbourg, Rennes, Nantes, Toulouse, Bordeaux, Montpellier ou Lille méritent donc votre attention, en fonction de votre budget.
Bien financer son investissement avec CAFPI
Votre courtier CAFPI établit avec vous un plan de financement parfaitement adapté à un investissement dans un studio étudiant.
Bien évidemment, profiter de l’effet de levier du crédit immobilier permet d’investir avec peu ou pas d’apport. Pourquoi pas autofinancer un investissement locatif ?
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Mis à jour le 18/07/2025 à 00:05
