Vendre sa maison et garder son prêt immobilier : règles, conditions et solutions

Par Maitane Beraza - Mis à jour le 09/01/2026
2 min de lecture

Pourquoi la vente d’un bien entraîne presque toujours le remboursement du prêt ?

Un principe simple : le prêt suit le bien

Dans la majorité des situations, la vente d’un logement financé par un crédit immobilier entraîne le remboursement anticipé du capital restant dû.
Pourquoi ? Parce que le prêt est juridiquement adossé au bien immobilier : une fois celui-ci vendu, la banque n’a plus de garantie.

Des frais à anticiper

Ce remboursement anticipé peut générer des coûts :

• Les indemnités de remboursement anticipé (IRA), prévues dans le contrat de prêt (plafonnées par la loi).
• La mainlevée de garantie (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), indispensable pour vendre librement le bien.

Ces frais ne sont pas systématiques, mais ils doivent être intégrés dans le calcul global du projet de vente.

La portabilité du prêt : une option à connaître pour garder son crédit

En quoi consiste la portabilité du prêt immobilier ?

La portabilité (ou transférabilité) du prêt permet de conserver son crédit immobilier existant pour financer l’achat d’un nouveau bien, sans le solder lors de la vente.

Concrètement, le prêt “suit l’emprunteur” et non plus uniquement le bien initial.

Quelles conditions faut-il remplir ?

Cette solution n’est possible que si plusieurs critères sont réunis :

• Une clause de portabilité est prévue dans le contrat de prêt.
• Le nouveau bien doit avoir le même usage (résidence principale, le plus souvent).
• Le montant du nouveau projet doit être équivalent ou supérieur au capital restant dû.
• L’opération doit se faire dans un délai limité, fixé par la banque.

Chaque établissement bancaire applique ses propres règles : la portabilité n’est jamais automatique.

Un vrai levier lorsque les taux ont augmenté

Dans un contexte de taux élevés, conserver un crédit souscrit à un taux plus bas peut représenter une économie significative sur le coût total du financement.
C’est pourquoi cette option mérite d’être étudiée de près, même si elle reste encore peu connue.

Quand la portabilité n’est pas possible : quelles alternatives ?

Le prêt relais pour acheter avant de vendre

Si vous avez trouvé votre futur logement avant d’avoir vendu l’actuel, le prêt relais peut être une solution transitoire.
Il permet de financer le nouvel achat en attendant la vente du bien existant, tout en conservant le temps nécessaire pour vendre dans de bonnes conditions.

Un nouveau prêt ou un rachat de crédit

Autre option : solder l’ancien crédit et en souscrire un nouveau, éventuellement via un rachat de crédit immobilier.

Cela peut être l’occasion de :

• Renégocier le taux,
• Adapter la durée,
• Optimiser l’assurance emprunteur.

Même si cela génère des frais, l’opération peut rester pertinente selon votre situation.

L’importance de la négociation

Certaines banques acceptent de réduire ou supprimer les pénalités de remboursement anticipé, notamment en cas de nouvel emprunt dans le même établissement.

Un courtier CAFPI peut vous aider à négocier ces conditions et à comparer les scénarios.

Conseils pratiques pour vendre sereinement sans pénaliser son financement

Et si le prix de vente est inférieur au capital restant dû ?

Dans ce cas, la vente reste possible, mais l’emprunteur devra compléter la différence pour solder le crédit.
Une analyse précise en amont permet d’anticiper cette situation et d’éviter un blocage au moment de la signature.

Réduire l’impact des frais de remboursement anticipé

Certaines situations permettent une exonération des IRA, par exemple en cas de :

• Mutation professionnelle,
• Licenciement,
• Décès de l’un des emprunteurs.

Notre conseil : vérifiez les clauses du contrat.

Sécuriser son projet avec un accompagnement expert

Vente, nouvel achat, portabilité, prêt relais… chaque projet est unique.
Être accompagné par un courtier CAFPI, c’est bénéficier d’une vision globale, d’une négociation optimisée et d’un financement sécurisé à chaque étape.

Par Maitane Beraza, Community Manager
Mis à jour le 09/01/2026 à 10:14

Dès le début de son parcours professionnel en 2017, Maitane a évolué dans le secteur du marketing digital. Curieuse, elle a tout d'abord travaillé dans une agence web puis, en 2020, elle rejoint l'équipe Marketing de CAFPI. Elle s'occupe de la partie actualité du crédit immobilier, assurance emprunteur et prêt professionnel sur le site cafpi.fr et l'animation des réseaux sociaux afin d'informer nos internautes. > Linkedin